独立監査人の監査報告書

 

 

 

2024年2月27日

株式会社property technologies

取締役会 御中

 

三優監査法人

東京事務所

 

 

指定社員

業務執行社員

 

公認会計士

山  本  公  太

 

 

指定社員

業務執行社員

 

公認会計士

河  合  秀  敏

 

 

指定社員

業務執行社員

 

公認会計士

井    形   敦    昌

 

 

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている株式会社property technologiesの2022年12月1日から2023年11月30日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。

当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社property technologies及び連結子会社の2023年11月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

 

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

 

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

 

 

1.のれんの評価

監査上の主要な検討事項の

内容及び決定理由

監査上の対応

会社は2023年11月30日現在、連結貸借対照表上、のれんを1,190,988千円計上しており、総資産の3.1%を占めている。当該のれんは、戸建住宅を主に扱う子会社の買収に伴い発生したものであり、取得原価に占めるのれんの割合が相対的に高くなっている。

なお、第2 【事業の状況】4 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】(1) 経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況に記載されているとおり、戸建住宅の売上高は前期比87.5%と減少している状況にある。

【注記事項】(重要な会計上の見積り)に記載のとおり、のれんは規則的に償却されるが、減損の兆候が認められる場合には、当該のれんが帰属する資産グループから得られる割引前将来キャッシュ・フローの総額と帳簿価額を比較することにより、減損損失の認識要否を判定する必要がある。その結果、減損損失の認識が必要と判定された場合、帳簿価額を回収可能価額まで減額し、帳簿価額の減少額は減損損失として認識される。

戸建住宅を主に扱う子会社に関するのれんは、企業結合時に見込んだ同社の超過収益力を反映しており、当該超過収益力を維持しているかどうかの判定には、子会社の取得時の事業計画の達成状況や経営環境の変化を考慮した最新の事業計画などを参考に判断しているが、事業計画に影響する不動産市場の将来予測等に不確実性があり、経営者の判断を伴う。

以上から、当監査法人は、当該事項が監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。

当監査法人は、のれんの評価の合理性を検討するため、主に以下の監査手続を実施した。

・経営者によるのれんの減損の兆候の有無の識別が適切に実施されているか確認するため、経営者が作成した評価資料を査閲した。

・取得時の事業計画と当期実績値を比較・分析し、当該事業計画の信頼性の程度を評価した。

・当該子会社の経営環境を理解し、将来の営業利益又は営業キャッシュ・フローに影響を及ぼす事象の発生可能性が高い事象を確認するため、取締役会等の会議体の議事録を閲覧するとともに、必要に応じて経営者に質問を実施した。

・住宅着工予測等公表された外部データと将来の事業計画との比較を行ったうえで、将来の事業計画と当期の実績を比較分析することにより、経営者が使用する将来の事業計画について、実行可能で合理的なものかどうか検討した。

 

 

2.販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価

監査上の主要な検討事項の

内容及び決定理由

監査上の対応

会社は2023年11月30日現在、連結貸借対照表上、販売用不動産を23,281,670千円、仕掛販売用不動産を3,879,920千円計上しており、合計で総資産の71.3%を占めている。

なお、販売用不動産は前期に比して8,460,705千円増加し、仕掛販売用不動産は前期に比して838,255千円減少しており、販売用不動産及び仕掛販売用不動産合計で前期に比して39.0%増加している状況である。

【注記事項】(重要な会計上の見積り)に記載のとおり、販売用不動産については、正味売却価額が帳簿価額を下回った場合に、帳簿価額を正味売却価額まで減額することとしている。仕掛販売用不動産について、正味売却価額が帳簿価額に完成までの追加コスト見込額を加算した金額を下回った場合には、帳簿価額を正味売却価額から追加コスト見込額を控除した金額まで減額することとしている。

会社が保有する販売用不動産及び仕掛販売用不動産の多くはリノベーション済あるいはリノベーション中の中古住宅であり、経済情勢や不動産市況の悪化等による販売見込額の下落や滞留により評価損が発生する可能性がある。販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価は、近隣の取引事例や直近の販売実績等を参考とした販売見込額を基礎としており、経営者による主観的な判断を伴う。

以上から、当監査法人は、当該事項が監査上の主要な検討事項に該当するものと判断した。

当監査法人は、販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関して、主に以下の監査手続を実施した。

・前連結会計年度末における販売見込額と販売実績額を比較し、所管部署に質問を行って要因の分析を行った。

・販売見込額の妥当性を確認するために、販売用不動産及び仕掛販売用不動産明細よりサンプルを抽出し、公表されている近隣取引事例等との比較により検討した。

・財務諸表作成時点において顧客と販売契約を締結している物件については、契約金額が販売見込額に反映されていることを確認した。

・保有期間に応じた追加の評価損について、計上方法の合理性を確認した。

 

 

その他の記載内容

その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

 当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。

 連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。

 当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。

 その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。

 

連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

 

連結財務諸表監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・ 不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・ 連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・ 経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・ 経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・ 連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

・ 連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去又は軽減するためにセーフガードを講じている場合はその内容について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。

 

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

 

                                                                                                     以 上

 

 

 

(注) 1.上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。

2.XBRLデータは監査の対象には含まれていません。

 

 

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