第一部 【企業情報】

 

第1 【企業の概況】

 

1 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

回次

第12期

第13期

第14期

第15期

第16期

決算年月

2019年12月

2020年12月

2021年12月

2022年12月

2023年12月

売上高

(百万円)

25,130

26,481

14,751

19,911

23,510

経常利益

(百万円)

3,525

1,033

1,501

2,415

4,945

親会社株主に帰属する
当期純利益

(百万円)

2,428

344

953

1,637

3,297

包括利益

(百万円)

2,425

336

979

1,676

3,325

純資産額

(百万円)

8,154

8,038

10,632

12,043

15,040

総資産額

(百万円)

33,555

45,961

48,753

56,005

57,240

1株当たり純資産額

(円)

510.41

499.80

542.58

613.65

765.65

1株当たり当期純利益
金額

(円)

152.97

21.60

53.65

83.99

171.13

潜在株式調整後1株
当たり当期純利益金額

(円)

152.25

83.97

170.15

自己資本比率

(%)

24.3

17.5

21.7

21.4

25.6

自己資本利益率

(%)

34.4

4.3

10.2

14.5

24.8

株価収益率

(倍)

6.64

29.86

9.86

6.46

5.57

営業活動による
キャッシュ・フロー

(百万円)

4,057

7,122

298

4,050

5,014

投資活動による
キャッシュ・フロー

(百万円)

2,073

432

260

1,980

78

財務活動による
キャッシュ・フロー

(百万円)

6,470

11,847

2,082

3,762

4,684

現金及び現金同等物の
期末残高

(百万円)

6,405

11,555

12,172

9,919

10,342

従業員数

(人)

194

176

178

173

175

(外、平均臨時
雇用者数)

(117)

(80)

(73)

(72)

(79)

 

(注) 1.2020年4月1日付で普通株式1株につき2株の株式分割を行っておりますが、当該株式分割が第12期の期首に行われたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額を算定しております。

2.第13期より金額の表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。なお、比較を容易にするため、第12期についても、表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。

3.第13期及び第14期の潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

4.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第15期の期首から適用しており、第15期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 

(2) 提出会社の経営指標等

回次

第12期

第13期

第14期

第15期

第16期

決算年月

2019年12月

2020年12月

2021年12月

2022年12月

2023年12月

売上高

(百万円)

20,516

12,611

13,164

17,248

21,863

経常利益

(百万円)

2,832

735

1,101

2,184

4,799

当期純利益

(百万円)

2,000

127

835

1,445

3,203

資本金

(百万円)

1,034

1,056

1,992

1,992

1,992

発行済株式総数

(株)

8,238,200

16,582,400

20,032,400

20,032,400

20,032,400

純資産額

(百万円)

7,679

7,372

9,841

11,046

13,619

総資産額

(百万円)

31,875

42,947

47,160

53,443

53,667

1株当たり純資産額

(円)

481.36

459.09

503.16

564.00

708.33

1株当たり配当額

(円)

60.00

15.00

15.00

20.00

51.00

(うち1株当たり
中間配当額)

(-)

(-)

(-)

(-)

()

1株当たり当期純利益
金額

(円)

126.03

8.02

47.01

74.14

166.27

潜在株式調整後1株
当たり当期純利益金額

(円)

125.44

74.12

165.31

自己資本比率

(%)

24.1

17.2

20.8

20.6

25.3

自己資本利益率

(%)

29.4

1.7

9.7

13.9

26.1

株価収益率

(倍)

8.06

80.45

11.25

7.32

5.74

配当性向

(%)

23.80

187.10

31.91

26.97

30.67

従業員数

(人)

61

57

128

129

131

(外、平均臨時
雇用者数)

(5)

(5)

(10)

(11)

(14)

株主総利回り

(%)

186.3

122.9

104.9

111.0

193.2

(比較指標:配当込み
TOPIX)

(%)

(118.1)

(126.8)

(143.0)

(139.5)

(178.9)

最高株価

(円)

2,495

2,030

772

654

1,030

 

842※

 

 

 

最低株価

(円)

1,027

969

495

457

503

 

500※

 

 

 

 

(注) 1.従業員数は就業人員(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。)は、年間平均人員を( )外数で記載しております。

2.2020年4月1日付で普通株式1株につき2株の株式分割を行っておりますが、当該株式分割が第12期の期首に行われたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額を算定しております。

3.第13期より金額の表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。なお、比較を容易にするため、第12期についても、表示単位を千円単位から百万円単位に変更しております。

4.最高・最低株価は、2023年10月20日より東京証券取引所スタンダード市場におけるものであります。2022年4月4日より東京証券取引所プライム市場におけるものであり、それ以前は東京証券取引所市場一部におけるものであります。

5.※は、2020年4月1日(1株→2株)の株式分割による権利落後の株価であります。

6.第13期及び第14期の潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額については、希薄化効果を有している潜在株式が存在しないため記載しておりません。

7.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第15期の期首から適用しており、第14期に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 

2 【沿革】

2008年10月

東京都港区麻布台において、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業を主とした株式会社ビーロット(資本金50,000千円)を設立

2008年11月

宅地建物取引業免許を取得(東京都知事免許(1)第89915号)

2009年2月

賃貸管理の受託事業を開始

2009年7月

第二種金融商品取引業登録(関東財務局長(金商)第2235号)

2009年10月

投資助言・代理業免許を追加登録(関東財務局長(金商)第2235号)

2010年1月

東京都港区赤坂に本社を移転

2011年4月

北海道札幌市中央区北二条東に札幌支店(現:北海道支社)を開設

2011年6月

宅地建物取引業免許を東京都知事免許から国土交通大臣免許に変更

(国土交通大臣(1)第8157号)

2012年6月

自社保有物件の管理・運営事業を開始

2012年10月

北海道札幌市中央区北一条東に札幌支店を移転

2013年3月

札幌支店を北海道支社と改称

2013年9月

東京都港区新橋に本社を移転

2013年9月

福岡県福岡市中央区薬院に福岡支社を開設

2014年12月

東京証券取引所マザーズに株式を上場

2015年2月

ビーロット・アセットマネジメント株式会社を設立

2015年5月

B-Lot Singapore Pte. Ltd.を設立

2015年8月

ビーロット・アセットマネジメント株式会社が金融商品取引業(投資助言・代理業)登録(関東財務局長(金商)第2862号)

2016年4月

株式会社ライフステージの全株式取得

2016年7月

大阪府大阪市淀川区西中島に大阪支社を開設

2017年1月

株式会社ヴィエント・クリエーション(現:ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社)の全株式取得

2017年2月

福岡県福岡市中央区赤坂に福岡支社を移転

2017年6月

株式会社ヴィエント・クリエーション(現:ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社)が本社を港区新橋に移転

2017年7月

B-Lot Singapore Pte. Ltd.が本社を20 Collyer Quay #23-01 Singapore に移転

2018年2月

東京証券取引所第一部に市場変更

2018年4月

株式会社ティアンドケイの株式取得

2018年5月

ビーロット・キャピタルリンク株式会社を設立

2019年5月

株式会社横濱聖苑の株式取得

 

 

2020年4月

愛知県名古屋市中村区に名古屋支社を開設

2020年5月

株式会社LCパートナーズ(現:ビーロット・アセットマネジメント株式会社)の全株式取得及びメディカルアセット投資法人(現:ビーロットリート投資法人)の全投資口取得

2020年7月

株式会社LCパートナーズを吸収合併存続会社、ビーロット・アセットマネジメント株式会社を吸収合併消滅会社として吸収合併を行い、新たな商号を「ビーロット・アセットマネジメント株式会社」と商号変更

2020年10月

不動産特定共同事業許可を取得(東京都知事第138号)

2021年4月

当社を吸収合併存続会社、株式会社ライフステージを吸収合併消滅会社として吸収合併

2021年7月

合同会社ヘルスケアIP(現:合同会社OWEN-IP)への出資

株式会社ヴィエント・クリエーションを新たな商号として「ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社」へ変更

賃貸住宅管理業者登録(国土交通大臣(1)第000258号)

2022年4月

東京証券取引所の市場区分の見直しにより市場第一部からプライム市場へ移行

2022年7月

東観不動産株式会社の全株式を取得

2022年10月

愛知県名古屋市中区栄に名古屋支社移転

2023年6月

不動産特定共同事業許可を東京都知事免許から国土交通大臣免許に変更(金融庁長官・国土交通大臣第125号)

2023年10月

東京証券取引所スタンダードに市場変更

2023年12月

沖縄県那覇市久茂地に沖縄支社準備室を開設

 

 

3 【事業の内容】

当社グループは、不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を営んでおります。いずれの事業も、事業用不動産分野における高い専門性と広範囲なネットワーク、また富裕層向けサービスラインナップを強みにビジネス機会の創出に取り組んでおります。当社創業以来の経営理念である「不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業として、利益の追求と長期的な成長を目指す」を実現させるべく具体的に事業内容をご紹介させていただきます。

不動産投資開発事業を通じて、賃料収入のある住宅系不動産や事務所・店舗ビルなどを中心に購入し、不動産が本来有するべき価値を生み出し、販売用不動産としてファンドや富裕層向けの運用ニーズのある方へ販売を行っております。また、不動産コンサルティング事業を通じて、不動産の持つ潜在的価値を実現に近付ける方法や市場から入手した不動産の情報をお客様に提供し不動産売買の仲介を実現しております。そして、当社やお客様が不動産投資に至った場合、不動産マネジメント事業を通じて、資産価値の維持・向上に努めております。

当社グループの事業の特徴としましては、上記の事業活動を通じて蓄積された不動産投資及び不動産管理のノウハウを基に、各事業が企業目的に沿った一貫性のあるビジネスを行える点にあります。具体的には、一つのプロジェクトに対してそれぞれの部門が有する専門のノウハウを活用してアイディアを出し合い、その不動産の魅力を最大限引出す選択肢を取る等、各部門間は非常に強い連携体制を敷いております。不動産の潜在力の最適な具現化方法、あるいは、お客様への最適なアドバイスの方法を、全社の様々な不動産ノウハウを駆使して検討しております。また、設計業務、建築工事及び建物管理業務等については、それぞれ設計事務所、建設会社及び建物管理会社等に外注・業務委託を行うことにより、事業拡大に伴う固定的なコストの抑制を図っております。

これらの事業は、本社を中心とする関東圏の他、支社を設置している北海道圏、中部圏、関西圏、九州圏にて展開しており、その他政令指定都市等の大都市圏においても実績があります。

 

(1) 不動産投資開発事業

収益性や遵法性等に問題がある等、何らかの理由により本来有するべき価値より過小に評価された不動産を取得し、当社グループの企画開発力や再生ノウハウを駆使して問題点を是正することにより、その潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図ります。

収益性に問題のある不動産については、賃料水準・稼働率の向上、最有効活用のための用途の変更もしくはテナントの誘致、管理体制・管理コストの見直し、適切な設備改修、あるいは、長期修繕計画の策定・見直し等を行い、収益性の改善を図ります。また、大規模リニューアル工事や建て替えによる不動産開発を実施する場合もあります。その際には事前の綿密な市場調査、適正な建築企画及び施工管理を行っております。遵法性に問題のある不動産については、是正のための設備投資、関連当事者との権利調整・意見調整、あるいは、公的機関との調整等を行っております。また、その他にも、所有者に起因する不動産の不良債権化や、諸事情により不動産情報の守秘性の厳守を求められる等の問題に対応しております。

上記のとおり、不動産に関する問題点は多様かつ多岐に及びますが、所有者としての立場を有することにより、これら問題点の是正が飛躍的に進む可能性が高いため、多くの場合、事業の一環として当社が自らこのような不動産を取得しております。なお、当社が自ら不動産を取得する場合、所有期間中の賃料収入の獲得が可能であります。他方、不動産の規模やリスクに応じて、当社が自ら所有せずにアドバイス業務に徹する、あるいは当社がお取引先様と共同投資をする場合もあります。

また、新築不動産の開発事業も実施しております。開発事業には、自社にて土地を仕入取得した上で、建物を建築するものと、顧客の資産の最有効化を提案していくものがあります。自社にて建築する場合は、当社が開発用地として土地を取得し、新しい建物を施主として建設いたします。土地の取得後、土壌調査、近隣調整、建物建設、そして竣工となります。

問題点を是正した不動産を購入するお客様は、上場企業創業者、地主層、外資系金融機関役職員等の個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは不動産ファンド等であります。

 

 

(2) 不動産コンサルティング事業

売却不動産情報の的確かつ円滑な入手、及びこれらの不動産の迅速な評価・査定により、深くまで把握した不動産売却・購入希望者のニーズに応えるコンサルティング型の売買仲介業務を展開しております。不動産売却・購入希望者は、個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは、不動産ファンド等であります。

昨今、取扱件数が多い主な売買仲介案件の事例としては、個人富裕層または当該個人の資産管理会社による投資用不動産を購入するケース、及び不良債権の処理に伴って、当社と親密な関係にある専門家と連携し、不動産を売却するケースがあげられます。前者については、お客様・お取引先様との豊富で強固な当社ネットワークを駆使して多種多様な物件情報を収集し、主に数億円以上の規模で中長期的に安定した収益を不動産に期待する首都圏のお客様に対し、不動産のご紹介を行っております。札幌市に北海道支社、福岡市に福岡支社、大阪市に大阪支社、名古屋市に名古屋支社をそれぞれ有し、現地の不動産情報収集のネットワークを構築することで、首都圏のお客様に対し、首都圏より比較的競争が少ないエリアの優良不動産のご提案も可能となっております。また幅広い投資ニーズにお応えする為、海外投資家の日本への不動産投資もサポートしております。併せて、専門家との連携により中小企業の事業承継及び相続税対策としての不動産の活用、第二種金融商品取引業の登録[関東財務局長(金商)第2235号]を活用した信託受益権の売買仲介、不動産賃貸仲介、不動産交換・土地有効活用の提案、賃料・地代改定等、不動産に関する広範なコンサルティング業務全般を行っております。

また、新築分譲マンションの販売業務を受託する販売受託業務も行っており、全国各地の拠点を中心に大手不動産デベロッパー様とのネットワークを築きながら、多くの新築分譲マンションの販売代理を行っております。

当事業により蓄積された売却不動産情報は、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業における物件探索に活用することで各事業の相乗効果を高めております。

 

(3) 不動産マネジメント事業

当社やお客様が所有する不動産の管理運営、あるいは投資顧問業務を行っております。

お客様の所有不動産については管理運営者(プロパティ・マネージャー)として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図ると共に、テナント様にとっての付加価値があるサービスを提供しております。具体的には、①入居者募集、②入退去手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦ビルメンテナンス(建物管理会社に再委託)、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等の業務を行っております。

当社の所有不動産については、販売用不動産及び固定資産共に建物環境や周辺環境を所有者として改善し、テナント様に対し良好なオフィス・店舗・住居等を提供しております。

また、お客様が不動産ファンド等を活用して不動産に投資する場合、ビーロット・アセットマネジメント株式会社におきまして、投資家の資産運用ニーズを捉え、そのニーズに従った投資戦略の立案をし、投資物件の選定、投資期間中の管理・運営戦略、資産売却までのプロセスにおいて、金融商品取引業(投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業)の登録[関東財務局長(金商)第2287号]を活用した投資運用をサポート致しております。

 

 

[事業系統図]

 


 

 

4 【関係会社の状況】

 

名称

住所

資本金

主要な事業の内容

議決権の所有
(又は被所有)
割合(%)

関係内容

(連結子会社)

 

 

 

 

 

ビーロット・アセット

マネジメント株式会社

(注)1.2

東京都港区

350百万円

不動産マネジメント事業

100.00

役員の兼任(1名)

B-Lot Singapore Pte. Ltd.

(注)1

Singapore

SGD430,000

不動産マネジメント事業

100.00

ビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社

(注)1  

東京都港区

50百万円

不動産マネジメント事業等

100.00

役員の兼任(1名)

株式会社ティアンドケイ

(注)1

東京都港区

95百万円

不動産マネジメント事業

99.72

役員の兼任(1名)

事務所の転貸

株式会社ティアンドケイ

インターナショナル

(注)1.3

東京都港区

52百万円

不動産マネジメント事業

67.60

(67.60)

株式会社ティアンドケイ

の子会社

ビーロット・

キャピタルリンク株式会社

(注)1

沖縄県

那覇市

20百万円

不動産マネジメント事業

100.00

役員の兼任(2名)

東観不動産株式会社

(注)1

東京都港区

31百万円

不動産投資開発事業

100.00

その他1社

 

 

 

 

 

(持分法適用会社)

 

 

 

 

 

株式会社横濱聖苑

(注)1

神奈川県

横浜市

10百万円

室内墓所の運営

50.00

役員の兼任(1名)

合同会社OWEN-IP

東京都
千代田区

100百万円

ヘルスケア領域の企画コンサルティング

47.62

 

(注)1.有価証券届出書または有価証券報告書を提出している会社はありません。

   2.特定子会社であります。

   3.「議決権の所有(又は被所有)割合」欄の(内書)は間接所有であります。

 

 

5 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2023年12月31日現在

セグメントの名称

従業員数(人)

不動産投資開発事業

28

(0)

不動産コンサルティング事業

69

(5)

不動産マネジメント事業

60

(68)

報告セグメント計

157

(73)

全社(共通)

18

(6)

合計

175

(79)

 

(注) 1.従業員数は就業人員(当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。)は( )内に年間の平均人員を外数で記載しております。

2.従業員数は、執行役員2人を含んでおります。

3.全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に属しているものであります。

 

(2) 提出会社の状況

2023年12月31日現在

従業員数(人)

平均年齢(歳)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(千円)

131

(14)

36.9

3.6

6,777

 

 

セグメントの名称

従業員数(人)

不動産投資開発事業

28

(0)

不動産コンサルティング事業

69

(5)

不動産マネジメント事業

18

(3)

報告セグメント計

115

(8)

全社(共通)

16

(6)

合計

131

(14)

 

(注) 1.従業員数は就業人員(当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。)であり、臨時雇用者数(パートタイマー、人材派遣会社からの派遣社員を含む。)は( )内に年間の平均人員を外数で記載しております。

2.従業員数は、執行役員2人を含んでおります。

3.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

4.全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に属しているものであります。

 

(3) 労働組合の状況

労働組合は、結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

 

 

(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休暇取得率及び労働者の男女賃金差異

 ①提出会社

当事業年度

管理職に占める女性労働者の割合(%)

(注1)

男性労働者の育児休業取得率(%)

(注2)

労働者の男女の賃金差異(%)(注2)

全労働者

うち正規雇用労働者

うち非正規雇用労働者

6.3%

 

(注) 1.「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号)の規定に基づき算出したものであります。

2.男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異につきましては、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号)及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(平成3年法律第76号)の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。

 

 ②連結子会社

連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号)及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(平成3年法律第76号)の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。