第2【事業の状況】

1【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります

(1)経営方針

 当社グループは、適正な利益水準を保持しつつ、資産価値の高いマンションを継続して供給し、堅実な成長を果たすことを目的として、2024年1月期から2026年1月期までの3ヶ年に係る中期経営計画を策定いたしました。

 当該中期経営計画における経営方針は次のとおりであります。

① ファミリーマンションの仕入においては、九州・首都圏において慎重に仕入を行い、収益を確保できるプロジェクトを着実に推進する。また、顧客ニーズにマッチした仕様をきめ細やかに行い、仕入原価を吸収した価格設定をした上でなお、顧客に訴求する高付加価値の物件供給を行う。

② 資産運用型マンションにおいては、販売商品の多様化に対応する販売力の強化を図るとともに、将来に向けた顧客利益を最優先にする営業を行い、同時に当社のブランド評価が高まるような長期的な顧客拡大に注力する。

③ 不動産賃貸管理事業においては、自社管理物件も含めた管理戸数を増加させ、かつ流出を防ぐ。賃貸募集の早期完了及び空室率3%台の維持に努める。

④ ビルメンテナンス事業においては、工事請負案件の増加に努め、増加する管理物件に対応して人材を増強し、サービス品質の向上を図るとともに、適正な管理料の確保に努める。

⑤ 自己資本を有効活用し、株主価値の向上に努める。

⑥ コンプライアンスを徹底し、拡大してきた業容や組織を管理できるよう企業統治改革を行い、フレキシブルでサステナブルな企業経営を目指し、経営資源の選択と集中を実践する。

⑦ コーポレート・ガバナンス基準、内部統制基本方針等の実効的な運用に努める。

⑧ 著しい環境変化に対応できる柔軟な経営幹部を育成し、従業員満足度を高め、持続可能な人的資本経営を磨き上げ、総合不動産業としてのビジネスにも果敢に挑戦する企業を目指す。

⑨ 当該中期経営計画における計画値と実績値

(単位 百万円)

 

2024年1月期

2025年1月期

2026年1月期

計画値(注1)

実績値

計画値(注1)

予想値(注2)

計画値(注1)

売 上 高

10,780

10,162

10,800

9,200

11,000

営 業 利 益

1,500

1,618

1,100

304

1,060

経 常 利 益

1,670

1,829

1,180

413

1,080

親会社株主に帰属する

当期純利益

1,140

1,262

800

279

730

(注)1.計画値は、2023年3月13日付「中期経営計画の策定に関するお知らせ」により公表しております。

   2.予想値は、2024年3月14日時点で当社グループが判断した数値であり、同日付けで公表しております。

 

(2)経営環境

 当社グループが属する分譲マンション業界においては、為替相場の影響や、金融緩和策に変更の可能性が推察され、住宅ローン金利の上昇や事業資金の調達コストの上昇が懸念されます。また、地価・建築コストの上昇が続いていることからも、マンション価格は値上がりせざるを得ず、市場のニーズに合ったマンションの企画はより難しくなると考えられます。

 ファミリーマンション販売事業においては、核家族化が進み、消費者のライフスタイルが変化する一方、仕入れコストの増加に伴う販売価格の上昇が余儀なくされており、コンパクトマンションのような仕様やより慎重な価格設定を行う必要があります。

 資産運用型マンション販売事業においては、人口が増加している福岡市での賃貸需要は依然として増加傾向にあり、資産運用型マンションへの投資価値の優位性が維持されているものの、仕入原価が高騰し、賃貸価格と販売価格とのバランスが難しく、市況に応じた価格の設定が必要です。

 金融機関からの資金調達においては、良好な環境が続くものと考えられますが、金融政策の変更により金利の上昇の可能性もあり、プロジェクトの経費増加が懸念されます。今後は調達方法の多様化も検討しつつ、効率的な資金管理に取り組み、金融引き締め、利上げ等の環境変化へのリスクコントロールが必要となります。

(3)優先的に対処すべき課題

 ファミリーマンションの企画・開発においては、土地が高騰している福岡都市圏にこだわらず、より広域にリサーチし、立地条件を厳選して、事業用地の仕入を行います。また、首都圏においても安定した開発を目指します。

 資産運用型マンションの企画・開発においては、建築費は高騰を続けており、福岡都市圏の賃料は現時点では横ばいの傾向にあり、マンション価格への転嫁の判断が難しいため、無理な仕入は行わず、市場動向や賃貸需要を踏まえ、開発エリア選定をより柔軟に検討し、継続して用地確保に努めます。

 ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売においては、「顧客利益の重視」と「コンプライアンス優先」の営業姿勢を基本とし、今後の競合激化と販売物件や販売戸数の増加に備え、人員増を図り、その育成に取り組みます。

 組織に関しては、DX化の推進により、情報管理等の業務の「見える化」を進め、ムリ・ムダを排除し、残った課題は迅速に解決し、生産性の向上に取り組みます。また、人材の多様化を図り、能力と適性を発揮できる職場を整備します。社員の学び直し(リスキリング)を支援する等、新しいことに果敢にチャレンジする企業風土の醸成を図るとともに、成果は個人に還元し、更なる成長へのモチベーションを育み、中長期的な企業の成長につなげる好循環を目指します。

2【サステナビリティに関する考え方及び取組】

 当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 当社グループは「理想のすまいへ飽くなき挑戦」という経営理念を掲げ、マンション開発に取り組んでおります。マンションの開発は、お客様の住生活を充実させるだけでなく、街並みを変え、地域社会を活性化し、当社グループと連携する様々な事業者の経済活動を刺激するプロジェクトと考えており、住宅事業に係るCSRの充実が会社の持続可能性の向上に不可欠であると考えております。また、気候変動などの地球環境問題への配慮、人権の尊重、従業員の健康・労働環境への配慮や公正・適切な処遇、取引先との公正・適正な取引、自然災害等への危機管理など、サステナビリティを巡る課題への対応は、リスクの減少のみならず収益機会にもつながる重要な経営課題であると認識しております。中長期的な企業価値の向上の観点から、これらの課題に積極的・能動的に取り組むよう検討を深め、課題解決に努めております。

(1)サステナビリティ全般に関する考え方及び取組

①ガバナンス

 当社グループでは、経営理念に立脚し、コーポレート・ガバナンスと同様の統制及び手続にてサステナビリティについても対応しております。具体的には取締役会及び監査等委員会を月1回以上開催し、サステナビリティ対応を含む経営の意思決定プロセスの監視機能と業務執行の適正性を確保しております。取締役会では、議長を取締役社長(代表取締役)である諸藤敏一が務めており、会社の業務の執行状況及びその重要な事項についての報告を受け、審議を行い、業務執行の監督をしております。そのほかに、取締役会で決定された経営方針に基づき、経営会議を原則として週1回開催しており、機動的に業務執行を行う体制をとっております。今後は、サステナビリティを巡る課題解決のため、サステナビリティ委員会等の設置を含め検討してまいります。

②リスク管理

 当社グループではサステナビリティに関する課題も含めて、発生したリスクまたは予見されるリスク及び機会については、リスク管理規程に定めるリスク検討委員会において分析と識別を行い、再発防止策又は予防策を策定し取締役会に報告します。リスクの検証及び対策を講じる際には、必要に応じて顧問弁護士、公認会計士等の外部専門家の助言を受けて対応する体制をとっております。

(2)人的資本・多様性への取組

①戦略

 当社グループは企業価値の向上を目指して、人材の多様化を図り、能力と適性を発揮できる職場を整備し、人材育成及び社内環境の整備に努めてまいります。人材育成に関して、社員の学び直し(リスキリング)を支援する等、新しいことに果敢にチャレンジする企業風土の醸成を図るとともに、成果は個人に還元し、更なる成長へのモチベーションを育み、中長期的な企業の成長につなげる好循環を目指します。さらに、DX化の推進により生産性の向上に取り組みます。

 当社グループの取り組みは以下のとおりです。

(人材の育成に関する方針及び社内環境整備に関する取り組み)

 人材育成・従業員エンゲージメントの向上

 ・外部講習会・研修受講支援

 ・宅地建物取引士等の資格取得者への資格手当の支給

 ・全役職員向けコンプライアンス研修の実施

 ・優秀者や顕著な功績を上げた社員の表彰制度

 ・永年勤続表彰制度(10年・20年・30年)

 社内環境整備

 ・有給休暇取得の推奨(半日単位での取得可)

 ・子育て支援(育児休業、時短勤務、時間外労働の免除、各種祝い金)

 ・介護支援(介護休業、時短勤務、労働免除)

 ・DX化の推進

②指標及び目標

 当社グループは、年齢、性別、国籍等を問わず採用を行っており、人材の多様性の確保に努めておりますが、現時点で属性に基づく具体的な指標は設定しておりません。今後、取締役会において人材の育成及び社内環境整備に関する方針に関する指標の策定に向けた議論を行い、必要に応じて指標及び目標の開示を検討してまいります。

3【事業等のリスク】

 有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性のあると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

 なお、文中の将来に関する事項は、本書類提出日現在において当社グループが判断したものであります。

① 法的規制等について

 当社グループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、不当景品類及び不当表示防止法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、マンションの管理の適正化の推進に関する法律等により法的規制を受けております。事業を営むにあたり必要な免許の取消、更新欠格・登録失効、あるいは、関係法規の新設・改廃があった場合、当社グループの事業の継続に支障をきたすとともに、その業績に影響を及ぼす可能性があります。

区 分

免許・登録

等の区分

免許・登録

等の内容

取消事由

有効期間

交付者

(免許番号)

当 社

宅地建物取引業者免許

宅地建物取引業の遂行

宅地建物取引業法 第66条

2021年6月22日~

2026年6月21日

国土交通大臣

(4)第7271号

㈱アールメンテナンス

マンション管理業者登録

マンション管理業の遂行

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条

2019年5月8日~

2024年5月7日

国土交通大臣

(3)第093537号

 なお、㈱アールメンテナンスは当該登録の更新手続きを進めており、2024年5月8日より更新予定であります。

② 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保責任について

 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の基本構造部分について、供給事業者に対する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられております。当社は、十分な設計技術・建築技術を有する設計事務所及び建設会社に業務を委託するとともに、設計段階から建設工事過程の重要な時点において、独自に検査・確認し、品質管理に万全を期しております。また、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(2009年10月施行)に基づき、新規物件については住宅瑕疵担保保険に加入しております。しかしながら、保険未加入物件の瑕疵担保責任が発生した場合や、保険加入物件の保証限度を超える瑕疵担保責任が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 事業用地の仕入れについて

 当社は、事業基盤である福岡都市圏を中心に、不動産業者、建設会社、設計事務所及び金融機関等のネットワークを活用し、迅速な意思決定により、事業効率に優れた用地を取得してまいりました。しかしながら、地価の上昇や、用地取得の競合等からその取得が困難になった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 また、当社は、事業用地の売買契約の際、一定の調査を行った上、土壌汚染等の問題がないことを確認しておりますが、着工後に問題が発覚した場合や、売主が瑕疵担保責任を遂行しない場合は、プロジェクト開発計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

④ 資金調達について

 当社グループは、事業用地の取得資金及び建設費用等を、主として金融機関からの借入により調達しておりますが、各金融機関との関係強化を図るとともに、公募増資、社債発行、他社との共同事業など、資金調達の円滑化、多様化に努めてまいりました。しかしながら、金融情勢の悪化等により、当社の資金調達に支障が生じた場合、販売物件を計画どおりに供給することが困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 建設工事の外注について

 当社は、マンションの建設については、プロジェクトごとに建設会社の施工能力、施工実績、財務内容等を慎重に勘案した上で、工事請負契約を締結しております。また、当社の建築管理担当者(1級建築施工管理技士)が、工程会議への出席、監理報告書の確認を行い、施工品質、設計・施工監理状況を監督し、建設工事の工程管理及び品質管理に万全を期しております。

 しかしながら、想定外の建築コストの上昇、建設会社による選択受注、建設会社の経営破綻、施工品質の欠陥等の問題が発生した場合、プロジェクトの開発計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、物件完成後、建設会社の経営破綻等により工事請負契約に基づく瑕疵担保責任が履行されなかった場合、当社に補修等の義務が生じ、想定外の費用が発生して、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑥ 金利の上昇について

 当社グループの有利子負債残高は以下の表のとおりであります。ファミリーマンション販売事業及び資産運用型マンション販売事業においては、引き続きプロジェクト開発案件の拡大を図ることから、総資産に占める有利子負債の割合比率が高い水準で推移することが想定されますが、今後の市場金利が想定を超えて上昇した場合、支払利息等の増加により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

区  分

2022年1月期

(連結)

2023年1月期

(連結)

2024年1月期

(連結)

有利子負債残高(A)(千円)

7,326,595

4,306,177

3,025,291

総資産額(B)(千円)

17,417,226

15,476,175

14,676,241

有利子負債依存度(%)(A/B)

42.1

27.8

20.6

売上高(千円)

11,288,896

10,995,723

10,162,858

営業利益(C)(千円)

1,141,903

1,630,870

1,618,095

支払利息(D)(千円)

160,632

110,920

56,178

(D/C)(%)

14.1

6.8

3.5

 また、市場金利の上昇に伴ってローン金利が上昇した場合、住宅ローン等を利用する顧客の購買力が低下するため、販売計画の遂行が困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑦ 近隣住民の反対運動について

 当社は、マンションの建設にあたり、関係する法律、自治体の条例等を十分検討した上、周辺環境との調和を重視した開発を企画するとともに、周辺住民に対する事前説明会の実施等適切な対応を講じており、現在まで、近隣住民との重大な摩擦は発生しておりません。

 しかしながら、今後、建設中の騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民の反対運動が発生する可能性があり、問題解決のための工事遅延や追加工事費用が発生する場合やプロジェクト開発が中止に至る場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑧ 個人情報の管理について

 当社グループは、既存顧客・契約見込客等の個人情報を保有しており、個人情報保護法に基づくプライバシーポリシーを制定し、個人情報を含む各種書類管理の徹底、電子的データのセキュリティ管理に努めております。また、2016年1月の個人番号(マイナンバー)制度導入に伴い、取引先・役職員の個人番号情報の取扱いについて、「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」に基づき、厳格な管理体制を構築しております。これらの個人情報等の取扱いについては、今後も細心の注意を払ってまいりますが、不測の事態によって外部への情報漏洩が発生した場合、当社グループへの信用低下や損害賠償請求による費用発生等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑨ 事業エリアについて

 当社グループは、福岡都市圏を中心に事業を展開し、当該地域に経営資源を集中することにより、効率的な事業運営を行ってまいりました。このことから、当社グループの業績は、福岡市を中心とする福岡県内の経済状況、雇用状況、賃貸需要、地価の動向等の影響を受ける可能性があります。また、当社グループが資産運用型マンションを供給する福岡市では、「福岡市建築紛争の予防と調整に関する条例」等による規制が制定され、ワンルームマンションにおける管理人室の設置、駐車・駐輪施設の設置等が義務付けられております。当社は、プロジェクト開発にあたり、これらの規制に適切に対応してまいりましたが、今後の規制変更等により対応が困難となった場合、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

 なお、当社グループは、業容の拡大及び事業エリア集中によるリスクの回避を目的とし、ファミリーマンション販売事業において、引き続き首都圏及び九州各県の中核市における事業展開に取り組んでまいります。しかしながら、競合激化により、当初期待した収益を確保できない場合や安定した事業運営ができない場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 

⑩ 在庫リスクについて

 当社グループは、中期的な経済展望に基づき、事業用地の仕入れ、マンションの企画・販売を行い、物件の早期完売に努めております。しかしながら、建築コストの上昇、急激な景気の悪化、金利の上昇、住宅関連税制の改廃等により、販売計画の遂行が困難となり、著しい完成在庫の増加やプロジェクトの遅延が発生した場合、資金収支の悪化を招く可能性があります。また、「棚卸資産の評価に関する会計基準」により、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕掛販売用不動産の評価損が計上された場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑪ 資産運用型マンションの販売について

 顧客の資産運用型マンション経営においては、賃貸入居率の悪化、家賃相場の下落による賃貸収入の低下及び金利上昇による返済負担の増加等のリスクが発生する可能性があります。当社グループは、これらのリスクを十分に事前説明するとともに、不動産賃貸管理請負契約に基づき、顧客のマンション経営をサポートしてまいりましたが、今後、当該リスクの増大やローン審査の厳格化等により、顧客の購買力が低下した場合、資産運用型マンションの販売計画の遂行が困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 また、資産運用型マンションが、投資商品の側面を有することから、その販売方法について法的規制等が強化され、その対応に期間や費用を著しく要する場合、資産運用型マンションの販売計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑫ ファミリーマンションの引渡し時期による業績の変動について

 ファミリーマンション販売事業においては、売上高を計上する基準である顧客への物件引渡し時期が、物件の完成時期に集中するため、年度毎、四半期毎の業績は大きく変動する可能性があり、当社グループの業績を判断する際には、この業績の時期的偏重について留意する必要があります。また、天災や不測の事態等により、完成時期の著しい遅延が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 [四半期毎のファミリーマンション販売事業の売上高の推移 (単位 千円)]

 

第1四半期

第2四半期

第3四半期

第4四半期

合 計

2022年1月期(連結)

505,861

461,616

630,966

910,207

2,508,651

2023年1月期(連結)

526,905

221,085

344,525

5,065,497

6,158,014

2024年1月期(連結)

964,953

138,384

86,716

1,894,202

3,084,258

⑬ 感染症等のリスクについて

 当社グループは感染症の流行により、マンション建設において人員や資材の確保が困難になり、完成時期の著しい遅延や建築コストが大幅に増加した場合や、景気が低迷し雇用環境の悪化や個人所得の減少により、顧客の購買力が低下し、販売計画の遂行が困難となった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

 また、従業員が感染した場合、健康被害や事業場の閉鎖などによる営業活動に支障が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

4【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)経営成績等の状況の概要

 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の概要は次のとおりであります。

① 経営成績の状況

 当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症が5類感染症に移行し、インバウンド需要、雇用・所得環境などの国内経済活動の正常化が進んでいるものの、世界的な金融の引き締め、エネルギー価格の高騰、各国における紛争の長期化、物価上昇による個人消費への影響など、依然として先行きは不透明な状況です。

 当社グループが属する分譲マンション業界においては、建築コストは高止まりしており、住宅ローン金利も含めマンション購入費用の値上がりも懸念されることから、顧客の購入可能価格とのミスマッチが生じないよう、開発・販売に十分な検討が必要となります。

 このような事業環境のもと、当社グループは、ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売を継続して行うとともに、新規物件の開発に取り組みました。

 この結果、売上高 10,162,858千円(前期比7.6%減)、営業利益 1,618,095千円(前期比0.8%減)、経常利益 1,829,351千円(前期比0.8%減)、親会社株主に帰属する当期純利益 1,262,618千円(前期比0.2%増)となりました。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

(ファミリーマンション販売事業)

 福岡県福岡市で1棟(グランフォーレ箱崎九大前駅レジデンス)山口県下関市で1棟(グランフォーレ長府侍町)を完成させ前述のマンションを含む福岡県福岡市の2棟(グランフォーレ大橋駅前レジデンス、グランフォーレ箱崎九大前駅レジデンス)の引渡しを完了し、中古物件を含む78戸(前年同期は181戸)を引渡しました。また、鹿児島県鹿児島市で1棟(グランフォーレ高見馬場)、山口県下関市で1棟(グランフォーレ長府侍町)、栃木県小山市で1棟(グランフォーレ小山城山町)の販売を開始し、順調に契約高を積み上げました。この結果、売上高 3,084,258千円(前期比49.9%減)となり、セグメント利益 249,901千円(前期比71.9%減)となりました。

(資産運用型マンション販売事業)

 福岡県福岡市の3棟(グランフォーレ博多マークプレイス、グランフォーレ博多ウォーターフロント、グランフォーレ千早マークスクエア イーストウイング)、福岡県北九州市の1棟(グランフォーレ小倉シティタワー)の引渡しを完了し、前期繰越在庫を含む396戸(前年同期は197戸)を引渡しました。この結果、売上高 6,373,032千円(前期比52.7%増)、セグメント利益 1,584,256千円(前期比74.7%増)となりました。

(不動産賃貸管理事業)

 資産運用型マンション新規物件が完成したものの、物件の売却等に伴う管理会社の変更により、管理戸数は3,572戸(前期は3,643戸)となり、売上高 338,317千円(前期比4.6%増)、セグメント利益 89,881千円(前期比19.5%減)となりました。

(ビルメンテナンス事業)

 マンション管理業、保守・点検業、工事請負業を継続して行い、売上高 319,057千円(前期比19.5%増)、セグメント利益 50,049千円(前期比84.5%増)となりました。

(その他の事業)

 不動産売買の仲介業を行い、売上高 48,193千円(前期比35.5%減)、セグメント利益 30,420千円(前期比49.7%減)となりました。

② キャッシュ・フローの状況

 当連結会計年度末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)の残高は、前連結会計年度末に比べ 461,028千円増加し、4,499,967千円となりました。

 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

 営業活動の結果獲得した資金は 1,218,081千円(前期は2,945,916千円の獲得)となりました。これは主として、法人税等の支払額が 692,559千円、完成物件の引渡しに伴う手付金等の売上への振替により前受金の減少額が 324,411千円となったものの、税金等調整前当期純利益が 1,829,351千円となったことによるものであります。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

 投資活動の結果獲得した資金は 897,423千円(前期は 497,275千円の使用)となりました。これは主として、固定資産の取得による支出 88,737千円となったものの、定期預金の払戻による収入 1,025,300千円があったことによるものであります。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

 財務活動の結果使用した資金は 1,654,476千円(前期は3,281,042千円の使用)となりました。これは主として、プロジェクト開発の進捗に伴い、長期借入れによる収入 487,000千円となったものの、短期借入金の純減額 1,041,000千円となったことに加え、長期借入金の返済による支出 726,886千円となったことによるものであります。

③ 生産、受注及び販売の実績

a. 生産実績

 該当事項はありません。

b. 契約実績

 当連結会計年度における契約実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称

当連結会計年度

(自 2023年2月1日

至 2024年1月31日)

期中契約高

年度末契約残高

戸数

(戸)

金額

(千円)

前年同期比

(%)

戸数

(戸)

金額

(千円)

前年同期比

(%)

ファミリーマンション販売事業

58

2,204,177

49.1

38

1,581,584

64.0

資産運用型マンション販売事業

145

2,400,953

28.8

22

341,053

7.7

合計

203

4,605,131

35.9

60

1,922,637

28.0

(注)不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業及びその他の事業については、事業の性質上、契約実績の表示が馴染まないため記載しておりません。

 

c. 販売実績

 当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

セグメントの名称

当連結会計年度

(自 2023年2月1日

至 2024年1月31日)

戸数(戸)

金額(千円)

前年同期比(%)

ファミリーマンション販売事業

78

3,084,258

50.1

資産運用型マンション販売事業

396

6,373,032

152.7

不動産賃貸管理事業

 

338,317

104.6

ビルメンテナンス事業

 

319,057

119.5

報告セグメント計

474

10,114,665

92.6

その他の事業

 

48,193

64.5

合計

474

10,162,858

92.4

(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。

2.その他の事業は、仲介業が含まれております。

3.最近2連結会計期間の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

 

前連結会計年度

(自 2022年2月1日

至 2023年1月31日)

当連結会計年度

(自 2023年2月1日

至 2024年1月31日)

金額(千円)

割合(%)

金額(千円)

割合(%)

今泉プロパティー合同会社

1,348,270

12.3

クリスタルレジデンス特定目的会社

3,999,793

39.4

 

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

a. 当連結会計年度の財政状態の分析

 当連結会計年度末の資産は、前連結会計年度末に比べ 799,934千円減少し 14,676,241千円となりました。これは主として、開発の進捗に伴い仕掛販売用不動産が 1,040,599千円増加したものの、完成物件の引渡しにより販売用不動産が 1,230,947千円減少したことに加え、建設用地の取得などにより現金及び預金が 536,871千円減少したことによるものであります。

 当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ 1,696,285千円減少し、4,386,959千円となりました。これは主として、マンションの完成に伴い借入金を返済したため、短期借入金が 1,041,000千円、1年内返済予定の長期借入金が 247,138千円減少したことによるものであります。

 当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ 896,350千円増加し 10,289,282千円となりました。これは主として、利益剰余金が 896,975千円増加したことによるものであります。

b. 当連結会計年度の経営成績の分析

 「4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりであります。

c. 経営成績に重要な影響を与える要因について

 「3 事業等のリスク」に記載のとおりであります。

d. 資本の財源及び資金の流動性についての分析

「4 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析(1)経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

 キャッシュ・フロー指標の推移は、次のとおりであります。

 

2022年1月期

2023年1月期

2024年1月期

自己資本比率(%)

47.8

60.3

69.7

時価ベースの自己資本比率(%)

36.5

50.1

69.1

キャッシュ・フロー対有利子負債比率(%)

117.6

146.2

248.4

インタレスト・カバレッジ・レシオ(倍)

38.8

26.6

21.7

(注)1.各指標の算出は以下の算式を使用し、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

自己資本比率:自己資本/総資産
時価ベースの自己資本比率:株式時価総額/総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率:有利子負債/営業キャッシュ・フロー
インタレスト・カバレッジ・レシオ:営業キャッシュ・フロー/利払い

2.株式時価総額は自己株式を除く発行済株式数をベースに計算しております。

3.有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち、利子を支払っている全ての負債を対象としております。

当社グループは、販売や賃貸による資金回収を着実に実行しておりますが、業容の拡大に伴い、事業用地の取得及び建築の委託等を先行して行うため、その仕入資金及び金融機関からの調達資金が増加する見込みであります。所有している賃貸ビルの収支状況は良好であり、当社グループと金融機関との関係は良好であるものの、今後の有利子負債の増加に対しては、資金調達方法の効率化に取り組み、コスト削減を図るほか、自己資金の効率的な活用も行ってまいります。

e. 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

「1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等(1)経営方針 ⑨」の中期経営計画における計画値及び実績値に記載のとおりであります。

 

② 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

 当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりであります。

 

5【経営上の重要な契約等】

 該当事項はありません。

6【研究開発活動】

 該当事項はありません。