(注) 1.第23期より連結財務諸表を作成しているため、それ以前については記載しておりません。
2.従業員数は就業人員(休職者を除く)であります。なお、臨時従業員数は従業員の総数の100分の10未満であるため記載を省略しております。
3.潜在株式調整後1株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
(注) 1.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号2020年3月31日)等を第21期の期首から適用しており、第21期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。
2.第20期の1株当たり配当額32円は、市場変更記念配当2円を含んでおります。また、第21期の1株当たり配当額37円は、会社設立20周年記念配当2円を含んでおります。
3.潜在株式調整後1株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
4.2023年4月1日付で普通株式1株につき2株の割合で株式分割を行っております。第19期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、1株当たり純資産額及び1株当たり当期純利益を算定しております。
5.従業員数は就業人員(休職者を除く)であります。なお、臨時従業員数は従業員の総数の100分の10未満であるため記載を省略しております。
6.最高株価及び最低株価、並びに株主総利回りの算定に使用した当社株価は、2018年3月16日より東京証券取引所マザーズ、2021年2月12日以降は東京証券取引所市場第一部、2022年4月4日以降は東京証券取引所プライム市場、2023年10月20日以降は東京証券取引所スタンダード市場におけるものであります。
7.第23期より連結財務諸表を作成しているため、第23期の持分法を適用した場合の投資利益、営業活動によるキャッシュ・フロー、投資活動によるキャッシュ・フロー、財務活動によるキャッシュ・フロー及び現金及び現金同等物の期末残高は記載しておりません。
(注)旧株式会社フェイスネットワークとは、2004年9月に設立した有限会社ファイブセンス(当社代表取締役
蜂谷二郎が100%保有)を2009年8月に不動産の販売業務を委託することを目的として株式会社フェイス
ネットワークに商号変更した会社です。
当社グループは、当社、連結子会社1社(㈱岩本組)、及び非連結子会社3社で構成されており、「我々は一人一人の夢の実現をサポートするワンストップパートナーであり続けます」という経営理念のもと、主に不動産投資用の新築一棟RCマンションを「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」(以下、城南3区といいます。)を中心とするエリアに開発し、顧客(以下、「不動産オーナー」といいます。)に販売する不動産投資支援事業と不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営(プロパティ・マネジメント)を行う不動産マネジメント事業を展開しております。
なお、当連結会計年度に新たに連結子会社となった㈱岩本組は、当社からの建築工事の請負等を行っております。以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。
(事業の内容)
(1) 不動産投資支援事業
不動産投資支援事業では、主に不動産投資用の新築一棟RCマンションを主要なプロジェクトエリアである「城南3区」を中心にワンストップサービスで開発し、不動産オーナーに販売する事業です。
「GranDuo」シリーズは、販売価格が平均約10億円と高額であり、投資対象として購入できる方が限られる商品であることから、投資単位を少額にし、不動産投資の裾野を広げることを目的に商品化したのが不動産特定共同事業法を活用した不動産小口化商品事業「Grand Funding(グランファンディング)」です。「Grand Funding」は、一棟マンションの基本的な投資単位を1口100万円に小口化して口数毎に販売(最低投資単位あり)することで、お客様の資産状況に合わせた投資が可能な商品です。また、任意組合型とすることで、相続対策にも有効な商品となっております。
当社が販売した物件の不動産オーナーが所有する不動産及び当社が所有する不動産の管理運営(プロパティ・マネジメント)を行う事業です。不動産オーナーの所有不動産については管理運営者(プロパティ・マネージャー)として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図るため以下のサービスを提供しております。
管理運営(プロパティ・マネジメント)サービスとして①入居者募集、②入退去更新手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦メンテナンス、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等を行います。また、不動産オーナーの所有不動産については、借上げ(サブリース)形式にて管理運営を行う場合があります。
入居者募集業務は、賃貸仲介ブランド「3区miraie(ミライエ)」を窓口として、自社開発物件の募集を行っております。自社開発物件のみを専門に扱うことにより、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高める取り組みを行っております。
(事業の特徴)
主要なプロジェクトエリアである城南3区においてワンストップサービスで新築一棟RCマンション「GranDuo」シリーズの企画、開発を行い、ファンド等の機関投資家や金融機関・大手不動産仲介会社が抱える富裕層顧客に向けたプル型の販売体制を整えている点が当社の事業の特徴及び強みとなります。
一般的な不動産ビジネスは、業務ごとに企業単位の分業体制になっていることが多く、不動産会社が土地を仕入れ、設計事務所が設計を行い、ゼネコンが建物を施工し、不動産仲介会社が入居者を募集し、管理会社が物件管理を行います。この場合、各業者は自社の業務のみに注力するため、業者間の連携不足や、問題発生時の対応の責任の所在が不明確となる等の問題が起こりやすくなります。また各業者がそれぞれ利益を確保するため、総コストが高くなることもあります。
(注)各工程についての業者との関連性は事業系統図のとおりです。
当社グループでは、①土地仕入、②設計、③施工、④賃貸募集、⑤販売、⑥物件管理をすべて自社にて行うワンストップサービスを提供しております。このビジネスモデルは、開発物件の工程を全て自社で管理することで、中間コストの削減や開発期間の短縮を実現するとともに、各部門の連携による物件価値を最大化できる当社の強みとなっております。
①土地仕入
城南3区で250棟を超える物件開発実績を有することで、城南3区を中心に有力な土地情報が多く集まります。これらの土地情報の中から、不動産開発において長年の実績をもつ仕入部門が、安定利回りを確保できる土地を厳選して仕入れます。仕入の判断にはプロジェクト化の可能性の高い土地情報に対し設計部門が作成するボリュームプラン(仕入予定地の容積率や建ぺい率を勘案し、収益が最大化できる建物のプラン)を活用します。自社で設計部門を有することで、短期間でその土地の収益力を判断できるので、スピーディーな意思決定が可能となり、仕入物件の獲得力に繋がっております。
②設計
20代から40代の女性及びDINKSをメインターゲットとし、内外装のデザイン性と居住性を両立した物件の設計を行います。ワンストップサービスの強みを活かし、賃貸募集部門や物件管理部門から入居者や入居希望者の声を集め、設計に反映させることにより、入居者視点の暮らしやすい物件づくりを行います。なお、設計は他社に外注する場合もあります。
③施工
開発物件の施工管理を行います。自社内に施工体制を整備することで、建築単価の管理と工期の管理を行います。なお、施工は他社に外注する場合もあります。
④賃貸募集
賃貸仲介ブランド「3区miraie(ミライエ)」を窓口として、自社開発物件の入居者募集を行っております。自社開発物件を専門に扱う事で、入居希望者に城南3区や物件の魅力をより深くアピールすることができることから、不動産オーナーにとって物件の収益性をより高めるような結果となっております。
⑤販売
大手不動産仲介会社、信託銀行、金融機関、既存顧客等からの仲介や紹介によるプル型の販売を行っております。
⑥物件管理
入退去更新手続き、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、メンテナンス、不動産オーナー向け送金、不動産オーナー向けレポート作成等を行い、入居者の声を新たな自社企画開発物件に活かしております。
(3) プル型営業による顧客獲得
(a)主に竣工した新築一棟RCマンションを投資商品として提供する「不動産商品」
(b)主に新築一棟RCマンションの開発予定地を先行販売し、設計・請負工事契約を締結して設計・施工を行う「建築商品」
前事業年度(自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)
(a)不動産商品
(注)上記のほか6件の土地販売があり、不動産商品は合計16件となります。
(b)建築商品
(注)1.上記のほか7件の土地販売があり、建築商品は合計21件となります。
2.開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。
当連結会計年度(自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)
(a)不動産商品
(注)上記のほか2件の土地販売があり、不動産商品は合計15件となります。
(b)建築商品
(注)1.上記のほか4件の土地販売があり、建築商品は合計13件となります。
2.開発物件名は、不動産オーナーの要望で変更されている場合があり、今後も変更される可能性があります。
当社の事業系統図は次のようになります。
(a)不動産商品
(注)設計及び施工は他社に外注する場合もあります。
(b)建築商品
(注)設計は他社に外注する場合もあります。
(注)上記子会社は、有価証券届出書又は有価証券報告書を提出しておりません。
(注) 1.従業員数は就業人員(休職者を除く)であります。
2.臨時従業員数は従業員の総数の100分の10未満であるため記載を省略しております。
3.当社グループの事業は「不動産投資支援事業」及び「不動産マネジメント事業」でありますが、同一の従業員が複数の事業に従事するなど、セグメント別に区分できないため、セグメント別の記載を省略しております。
(注) 1.従業員数は就業人員(休職者を除く)であります。
2.臨時従業員数は従業員の総数の100分の10未満であるため記載を省略しております。
3.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。
4.当社の事業は「不動産投資支援事業」及び「不動産マネジメント事業」でありますが、同一の従業員が複数の事業に従事するなど、セグメント別に区分できないため、セグメント別の記載を省略しております。
当社グループには、労働組合は結成されておりませんが、全従業員の互選により労働者代表が選出されております。なお、労使関係については円滑な関係にあり、特記すべき事項はありません。
(注)「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(1991年法律第76号)の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」(1991年労働省令第25号)第71条の4第1号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。
「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(2015年法律第64号)及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(1991年法律第76号)の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。