第2【事業の状況】

1【事業等のリスク】

当第2四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。

 

2【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。

 

(1)経営成績の状況

当第2四半期連結累計期間における我が国経済は、直近では景気回復に足踏みがみられるものの、雇用・所得環境が改善する下で、今後も緩やかな回復基調が続くことが期待されます。ただし、世界的な金融引締めや不透明な国際情勢等を背景とした海外景気の下振れリスクや、物価上昇や金融資本市場の変動等がもたらす影響に対しては、十分に注意する必要があります。

当社グループの属するリノベーションマンション業界におきましては、公益財団法人東日本不動産流通機構によると、2024年5月度の首都圏中古マンションの成約件数は2,845件(前年同月比3.9%増)と12カ月連続、成約㎡単価は76.30万円(同7.5%増)と49カ月連続、成約価格は4,834万円(同5.8%増)と48カ月連続でそれぞれ前年同月を上回っております。なお、首都圏中古マンションの在庫件数は45,603件(同0.4%減)となりました。

このような市場環境の中、当社グループは、2024年11月期から2026年11月期を対象とする中期経営計画「Find the Value 2026」を新たに策定し、「ROE(自己資本利益率)の向上」と「WACC(加重平均資本コスト)の適正水準維持」により企業価値を最大化すべく、3つの戦略及び目標を掲げております。なお、中期経営計画「Find the Value 2026」の詳細に関しては、2024年1月12日に公表しております「中期経営計画策定に関するお知らせ」をご参照ください。

 

①企業価値の最大化に向けた3つの戦略

<事業戦略>

・オーナーチェンジ物件への回帰

・都市部シェア拡大

・リフォーム構造改革

・販売事業期間短縮(規律のある在庫管理)

・ファンド化の推進

 

<財務戦略>

・活用キャッシュの最大化

・規律ある成長投資と株主還元

 

<IR戦略>

・IR体制の構築

・IR資料 / Websiteの刷新

・株主との対話強化

 

②企業価値の最大化に向けた目標

・ROE                12.0%以上

・WACC                2.0%

・営業利益率             10.0%以上

・EPS(1株当たり純利益)成長率   5.0%以上

・販売事業期間            1.5カ月~2カ月短縮

・販売用不動産残高          1,000億円以上

・自己資本比率            25.0%以上

・総還元性向             40.0%

・PBR(株価純資産倍率)       1倍以上

 

当連結会計年度においては、中期経営計画「Find the Value 2026」に掲げた各戦略を実行に移すべく、特に、都市部のオーナーチェンジ物件(賃借人が居住中である物件)を主軸とした物件購入や規律ある在庫管理等、収益性×効率性を意識した経営管理へ注力しております。

 

当第2四半期連結累計期間は、当社グループとして過去最大となる、東京23区内のオーナーチェンジ物件を中心とした137戸一括の購入を行う等、中期経営計画の戦略を実践し、積極的な物件購入を行いました。販売活動においても、販売日数が長期化した物件の販売を促進し、在庫の質の改善に注力いたしました。また、他事業においても投資再開した一棟収益物件の売却や、売買仲介の案件数増加等、期初計画が順調に進捗いたしました。この結果、当社グループ全体で売上高27,257,413千円(前年同四半期比9.5%増)、売上総利益5,049,954千円(同10.5%増)、営業利益2,871,173千円(同2.3%増)、経常利益2,413,904千円(同4.7%増)、親会社株主に帰属する四半期純利益1,667,206千円(同4.5%増)となりました。

 

セグメント別の概況は、次のとおりであります。なお、売上高には、セグメント間の内部売上高又は振替高が含まれております。

 

(リノベマンション事業)

リノベマンション事業は、主として賃貸中の中古分譲マンション(左記を投資対象とするファンド等を含む)に対して投資を行い、ポートフォリオとして賃貸運用しながら、リノベーション等により不動産の価値を向上させて幅広い消費者層へ販売を行っております。

当第2四半期連結累計期間は、大型購入案件を含む都市部のオーナーチェンジ物件の購入に注力し、保有物件数が増加したことから、賃貸売上は2,277,013千円(同9.6%増)となりました。販売面においても概ね計画通りに推移し、販売売上は23,439,941千円(同4.5%増)となりましたが、販売事業期間の短縮へ向け販売日数が長期化した物件の販売を促進したため、販売利益率は13.3%(同0.8ポイント減)となりました。

この結果、売上高は25,716,954千円(同5.0%増)となりましたが、大型購入案件に伴う控除対象外消費税の計上により租税公課が増加したこと等により、営業利益は2,326,873千円(同15.9%減)となりました。なお、当第2四半期連結累計期間の売上原価に含まれる販売用不動産評価損は、68,487千円となりました。

 

(インベストメント事業)

インベストメント事業は、主として投資リターン獲得を目的に、不動産・事業会社・ファンド等(リノベマンション事業の投資対象となる不動産及びファンド等を除く)への投融資を行っております。

当第2四半期連結累計期間は、営業投資有価証券の一部売却や、保有する一棟収益物件の売却を行うとともに、次号投資案件へ向けた検討を行いました。

この結果、売上高は883,891千円(前年同四半期は計上なし)、営業利益は187,934千円(前年同四半期は営業損失3,503千円)となりました。

 

(アドバイザリー事業)

アドバイザリー事業は、主として不動産の売買・賃貸仲介、賃貸・建物管理及び金融・不動産分野におけるコンサルティング等の「フィー(手数料)ビジネス」を行っております。

当第2四半期連結累計期間は、積極的な営業活動により仲介手数料収入が増加したことに加え、大口の成功報酬を収受する等、コンサルティング報酬も増加いたしました。

この結果、売上高は975,594千円(前年同四半期比51.4%増)、営業利益は675,825千円(同98.1%増)となりました。

 

(2)財政状態の状況

(資産)

当第2四半期連結会計期間末における流動資産は100,267,966千円となり、前連結会計年度末に比べ7,803,195千円増加いたしました。これは主に、現金及び預金が1,025,951千円減少したものの、販売用不動産が8,877,825千円増加したこと等によるものであります。固定資産は2,798,367千円となり、前連結会計年度末に比べ281,672千円増加いたしました。これは主に、投資有価証券が118,830千円及び投資その他の資産のその他が184,069千円増加したこと等によるものであります。

この結果、総資産は13,067,322千円となり、前連結会計年度末に比べ8,084,571千円増加いたしました。

 

(負債)

当第2四半期連結会計期間末における流動負債は15,862,130千円となり、前連結会計年度末に比べ2,993,813千円増加いたしました。これは主に、短期借入金が1,977,300千円、1年内返済予定の長期借入金が625,315千円及び未払法人税等が316,524千円増加したこと等によるものであります。固定負債は62,546,019千円となり、前連結会計年度末に比べ3,662,893千円増加いたしました。これは主に、長期借入金が3,682,893千円増加したことによるものであります。

この結果、負債合計は78,408,149千円となり、前連結会計年度末に比べ6,656,706千円増加いたしました。

(純資産)

当第2四半期連結会計期間末における純資産合計は24,659,173千円となり、前連結会計年度末に比べ1,427,865千円増加いたしました。これは主に、親会社株主に帰属する四半期純利益1,667,206千円及び剰余金の配当334,109千円によるものであります。

この結果、自己資本比率は23.9%(前連結会計年度末は24.4%)となりました。

 

(3)キャッシュ・フローの状況

当第2四半期連結累計期間における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、長期借入れによる収入や税金等調整前四半期純利益などの要因により一部相殺されたものの、販売用不動産の増加額8,877,825千円、長期借入金の返済16,240,442千円などの資金減少要因が生じたことから、前連結会計年度末に比べ1,025,951千円減少し、当第2四半期連結会計期間末には3,174,015千円となりました。

当第2四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

 

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動の結果使用した資金は6,767,618千円(前年同期比763.5%増)となりました。これは主に、販売用不動産の増加額8,877,825千円などの資金減少要因が、税金等調整前四半期純利益2,413,904千円などの資金増加要因を上回ったことによるものであります。

 

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動の結果使用した資金は20,139千円(同35.7%減)となりました。これは主に、無形固定資産の取得による支出19,735千円によるものであります。

 

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動の結果得られた資金は5,761,806千円(同164.0%増)となりました。これは主に、長期借入れによる収入20,548,650千円などの資金増加要因が、長期借入金の返済による支出16,240,442千円などの資金減少要因を上回ったことによるものであります。

 

(4)経営方針・経営戦略等

当第2四半期連結累計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。

 

(5)事業上及び財務上の対処すべき課題

当第2四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。

 

(6)研究開発活動

該当事項はありません。

 

3【経営上の重要な契約等】

当第2四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。