第一部【企業情報】

第1【企業の概況】

1【主要な経営指標等の推移】

(1)連結経営指標等

回次

第9期

第10期

第11期

第12期

第13期

決算年月

2020年8月

2021年8月

2022年8月

2023年8月

2024年8月

売上高

(千円)

8,008,967

14,295,921

20,780,698

37,282,535

65,685,513

経常利益

(千円)

180,179

1,037,185

1,732,563

4,119,308

7,860,025

親会社株主に帰属する

当期純利益

(千円)

134,516

793,532

1,018,434

2,050,691

5,020,003

包括利益

(千円)

120,278

791,392

1,019,136

2,450,225

5,474,738

純資産額

(千円)

3,873,075

4,906,124

9,360,042

11,681,158

27,739,576

総資産額

(千円)

8,440,490

15,040,124

30,437,272

43,780,204

77,549,096

1株当たり純資産額

(円)

609.17

725.59

1,142.70

1,351.42

2,729.17

1株当たり当期純利益金額

(円)

21.74

121.43

132.85

253.22

541.68

潜在株式調整後

1株当たり当期純利益金額

(円)

20.30

116.41

129.36

249.80

531.95

自己資本比率

(%)

45.7

32.1

30.2

25.2

34.6

自己資本利益率

(%)

5.0

18.2

14.5

20.3

26.5

株価収益率

(倍)

87.17

17.54

22.62

20.61

27.60

営業活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

285,423

972,441

11,689,170

7,733,548

8,446,606

投資活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

446,475

1,641,160

436,576

1,153,479

4,809,102

財務活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

1,668,549

2,195,636

13,901,289

9,310,908

18,413,896

現金及び現金同等物の

期末残高

(千円)

2,075,976

3,603,584

5,390,045

5,893,984

11,056,990

従業員数

(名)

100

108

140

190

436

〔ほか、平均臨時雇用人員数〕

-〕

-〕

-〕

39

89

 (注)1.従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数は〔 〕内に年間の平均人員(8時間換算)を外数で記載しております。

2.2019年9月1日付で普通株式1株につき2株の割合で株式分割を、2021年9月1日付で普通株式1株につき2株の割合で株式分割を行っております。第9期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額を算出しております。

3.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第11期の期首から適用しており、第11期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 

 

(2)提出会社の経営指標等

回次

第9期

第10期

第11期

第12期

第13期

決算年月

2020年8月

2021年8月

2022年8月

2023年8月

2024年8月

売上高

(千円)

7,307,788

14,090,053

20,289,648

33,130,247

42,049,484

経常利益

(千円)

262,676

1,277,367

1,863,941

2,234,934

4,024,326

当期純利益

(千円)

197,308

515,307

1,053,919

1,085,865

3,487,950

資本金

(千円)

1,586,322

1,643,581

3,514,043

3,549,651

9,287,331

発行済株式総数

(株)

3,206,800

3,334,920

8,156,520

8,195,620

9,859,947

純資産額

(千円)

3,936,092

4,667,205

9,121,906

10,095,701

24,613,650

総資産額

(千円)

8,486,104

12,295,313

28,146,563

38,639,187

60,731,750

1株当たり純資産額

(円)

619.12

693.97

1,123.35

1,218.26

2,483.43

1株当たり配当額

(円)

20.00

40.00

30.00

60.00

170.00

(1株当たり中間配当額)

(-)

(-)

(-)

(-)

(-)

1株当たり当期純利益金額

(円)

31.89

78.86

137.48

134.08

376.36

潜在株式調整後

1株当たり当期純利益金額

(円)

29.78

75.59

133.86

132.27

369.60

自己資本比率

(%)

46.2

37.6

32.1

25.8

40.2

自己資本利益率

(%)

7.2

12.1

15.4

11.4

20.3

株価収益率

(倍)

59.42

27.01

21.86

38.93

39.72

配当性向

(%)

31.4

25.4

21.8

44.7

45.2

従業員数

(名)

90

103

119

164

256

〔ほか、平均臨時雇用人員数〕

-〕

-〕

-〕

6

15

株主総利回り

(%)

135.3

78.1

217.2

378.0

1,076.7

(比較指標:配当込みTOPIX)

(%)

(109.8)

(135.9)

(139.3)

(170.1)

(202.4)

最高株価

(円)

8,130

5,630 

※2,815

6,490

5,540

19,620

最低株価

(円)

2,476

3,215 

※1,608

1,830

2,890

5,140

 (注)1.従業員数は就業人員であり、臨時雇用者数は〔 〕内に年間の平均人員(8時間換算)を外数で記載しております。

2.2019年9月1日付で普通株式1株につき2株の割合で株式分割を、2021年9月1日で普通株式1株につき2株の割合で株式分割を行っております。第9期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額を算出しております。なお、第10期の配当金については、分割前の金額を記載しております。

3.最高株価及び最低株価は、2022年4月3日以前は東京証券取引所マザーズにおけるものであり、2022年4月4日から2023年10月5日の間は東京証券取引所グロース市場、2023年10月6日以降は東京証券取引所プライム市場におけるものであります。なお、※印は(注)2に記載の2021年9月1日付で行った株式分割による権利落後の株価であります。

4.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第11期の期首から適用しており、第11期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 

2【沿革】

 当社は、東日本大震災で被災したショッピングセンターフォルテ(宮城県柴田郡大河原町)の取得及び再生を目的とした合同会社の設立により事業を開始いたしました。

 設立以降の当社に係る経緯は以下のとおりであります。

年月

概要

2011年9月

宮城県仙台市宮城野区において合同会社フォルテ(現 当社)を設立

ショッピングセンターフォルテ(宮城県柴田郡大河原町)を取得し、ショッピングセンター事業を開始

2011年11月

本社を宮城県柴田郡大河原町字小島2番地1に移転

2013年6月

ショッピングセンターの屋上に太陽光パネルを572kW設置し売電を行い、自然エネルギー事業を開始

2014年9月

不動産コンサルティング事業を開始

2015年6月

合同会社から株式会社へ改組

2015年8月

当社の商号を現在の霞ヶ関キャピタル株式会社に変更

本社を東京都千代田区霞が関三丁目7番1号に移転

2017年7月

本社を現在の東京都千代田区霞が関三丁目2番1号に移転

2017年11月

宅地建物取引業者免許を取得

2018年11月

東京証券取引所マザーズ市場上場

2019年9月

インドネシアに現地法人PT. Kasumigaseki Development Indonesiaを設立

タイに現地法人Kasumigaseki Capital (Thailand) Co., Ltd.を設立

当社子会社として霞ヶ関パートナーズ株式会社(現fav hospitality group株式会社。以下同様。)、霞ヶ関投資顧問株式会社、霞ヶ関アセットマネジメント株式会社の3社を設立

2020年3月

第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録

2021年3月

当社子会社としてKC Technologies 株式会社を設立

2021年6月

OYO Japan 合同会社のオンライン不動産賃貸事業をKC Technologies株式会社が譲受

2021年10月

ロジフラッグ・デベロプメント株式会社を設立

2022年3月

一級建築士事務所の登録

2022年4月

東京証券取引所の市場区分の見直しによりマザーズ市場からグロース市場へ移行

 

合同会社LF Solarを設立

2022年5月

KC peaks合同会社を設立

 

KC-Welfare株式会社を設立

2022年12月

ドバイに現地法人KASUMIGASEKI MIDDLE EAST PROJECT MANAGEMENT L.L.C(現KASUMIGASEKI MIDDLE EAST REAL ESTATE L.L.C)を設立

2023年9月

霞ヶ関パートナーズ株式会社を存続会社として、霞ヶ関パートナーズ株式会社とKC Technologies 株式会社が合併

2023年10月

東京証券取引所プライム市場に上場市場を変更

2023年11月

株式会社仙台89ERSの株式を取得し子会社化

 

X NETWORK株式会社を設立

 

3【事業の内容】

 当社グループは、「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」と「社会的意義のある事業」にて事業を展開しております。事業の遂行にあたっては、行動指針である「速く。手堅く。力強く。」に基づき活動を行っており、具体的な事業内容としては、不動産投資に関連するコンサルティングやマネジメント並びに収益不動産の開発を行う不動産コンサルティング事業を通じた社会課題の解決に資する事業への取り組みです。

 当社グループの強みは、「社会課題の解決」を軸に、不動産業界・金融業界に関する広い知見と深い経験から成る「不動産」×「金融」を切り口としたコンサルティングや不動産開発にあり、重要な社会財産である不動産の有効活用や開発、ファンド組成やアセットマネジメント等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供しております。

 

 なお、当社グループは、「不動産コンサルティング事業」の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。当社グループが取り組んでいる事業の特徴は以下の通りとなります。

 

  (1)物流事業

 当社グループが開発する物流施設は賃貸型の冷凍冷蔵倉庫が主であり、首都圏や関西圏などの大消費地近郊、湾岸エリア等に加えて、直近では「2024年問題」をビジネス機会と捉え、東京・大阪などをつなぐ中継輸送拠点となる中部圏でも開発を進めております。フロン規制や冷凍食品の需要が増加している市場環境を契機と捉え、自家用の冷凍冷蔵倉庫が多いなか賃貸型冷凍冷蔵倉庫の開発に参入し、主力事業として積極的な展開を行っております。近年では、倉庫の規模を拡大し、ドライ(常温)・チルド(冷蔵)・コールド(冷凍)の3温度帯のマルチ型倉庫の開発も行っており、幅広いテナントのニーズに応えていく方針です。また、さらなる付加価値として冷凍冷蔵倉庫の自動化の開発も進めており、効率化や収益性の向上だけなく労働力不足や労働環境改善といった物流業界の社会的課題に対して貢献してまいります。

 

  (2)ホテル事業

 当社グループのホテルは、需給ギャップのある多人数向けの部屋をメインとした、4~8人のグループステイ向け中長期滞在型のホテルを中心に展開しております。中長期滞在に適した平均35㎡以上の広い部屋に、大人も使える二階建てベッド(バンクベッド)を備え、キッチン、洗濯機、冷蔵庫、テレビ等も設置しております。またサービスをミニマル化し運営の効率化を図ることで低い稼働率でも収益を生み出せる収益構造も特徴で、「少人数オペレーション」や「ホテル経営のDX化」、「飲食フロント融合設計」等の施策を組み込むことでコロナ禍でも安定した収益を生み出す運営体制を構築しております。足元ではインバウンド需要の急速な回復もあり、宿泊施設に求められるニーズがより多様化すると見込んでおり、都市型モデルやリゾートモデル、サウナ等の付加価値のある施設の組み込みなど派生タイプの開発にも取り組んでおります。

 

   (3)ヘルスケア事業

 当社グループは、ヘルスケア施設の中でも現在ホスピス住宅(注1)の開発に注力しております。超高齢社会である日本において、要介護の人数、単独世帯は急速に増加することが見込まれており、高齢者向け住宅の普及が急務となっております。このような状況の中、人生の最終段階に多くの方が望む傾向にある「病院が持つ安心感」と「自宅が持つ快適さ」の2つのニーズを満たすことができるホスピス住宅に大きな将来性を見込んでおります。当社グループは、これまでホテル開発等で培ってきたノウハウを活かし、「駅近の好立地」「生活圏内に馴染む外装デザイン」「機能性と快適性を兼ね備えた内装デザイン」といった特徴で差別化を図ってまいります。当社グループは一般的なホスピス住宅の滞在期間と言われる3~6ヶ月間を「最期のお別れを伝える時間」と考えており、患者・オペレーターが使いやすい施設であることはもちろんのこと、家族や友人と最期をすごす場として相応しいデザイン、訪問しやすい立地の施設にすべく鋭意取り組んでおります。

 

(注1) ホスピス住宅:がんや難病など専門的な緩和ケアをうけることができる病院と自宅の中間に位置し、訪問看護師、訪問療法士、訪問介護士が常駐しており、最期の時間を安心して過ごすための施設。

 

    (4)海外事業

 当社グループの海外展開は、経済発展するエリアでの事業拡大の機会の大きさをベースに、これまで培ってきた幅広いネットワークを活用し各国の調査を行った上で検討することで決定しており、実際の活動にあたっては現地の実績のある会社との協業体制をもって展開を行っております。現在は、アラブ首長国連邦(ドバイ首長国)を中心に展開しておりますが、これまでタイ王国(バンコク)とインドネシア共和国(ジャカルタ)での実績を積み重ねてきております。

ドバイ首長国は、各国投資家の逃避先の一つとして世界的に注目を集めており、足元の不動産投資環境は活況を呈しております。当社グループは、現地法人を設立しており、ドバイ首長国の不動産マーケットに参入しキャピタルゲイン獲得機会を創出するとともに、日本の投資家がドバイ首長国に投資できる環境づくりを目標にノウハウ、ネットワーク、実績作りを進めております。

 

(ビジネスモデルおよび収益ポイント)

 当社グループが営む不動産コンサルティング事業のビジネスモデルには、大きく4つの収益ポイントがあり、仕入れた用地に対して開発企画を行うことで付加価値を生み出し、そのプラン付きの用地を開発投資家(注2)へ売却した際の収益(①土地売却益)、開発投資家がオーナーとして取り組む不動産開発に対するプロジェクト管理報酬(②PJM報酬)(注3)、開発投資家から不動産投資家(注4)への売却益が開発投資家の目標利益を超過した際に受領する報酬(③成功報酬)、不動産投資家に対して行うアセットマネジメント報酬(④AM報酬)(注5)となっております。なお、開発投資家と不動産投資家では負うリスクや求めるリターンが異なるためステージによって投資家を分けております。

 

 このビジネスモデルによる不動産開発は開発ステージに応じて開発主体(オーナー)が変更・継承され、当社グループは原則としてプロジェクトの開発企画期間中のみ開発用地を保有し、その期間中のみ開発用地の保有リスクを負うことになります。各プロジェクトの開発リスク(施工リスクやリーシングリスク等)は、当社グループから用地を取得しプロジェクトを引き継いだ開発投資家(開発ファンド含む)が負い、開発物件の竣工・売却までを担うことになります。当社グループは開発投資家からの委託を受けプロジェクト管理やリーシング、売却先の紹介などの業務を提供し、さらに開発物件の売却益が開発投資家の期待収益を超過した場合は成功報酬を受領いたします。竣工後の物件は開発投資家から不動産投資家(長期運用型ファンド含む)に売却され、物件の運営リスクは不動産投資家が負うことになり、当社グループは不動産投資家からの委託を受けアセットマネジメント業務を請け負います。

 この様に当社グループの不動産開発に係るリスクは、開発企画期間以外は開発投資家又は不動産投資家が負いますが、例外として、土地を売却後も開発ファンドや長期運用側ファンドに対して当社グループより匿名組合出資を行うケースがあり、その際は開発リスク・運営リスクの一部を当社グループも負うこととなります。

 また、土地・建物の売買においては不動産鑑定士や宅地建物取引士の資格を有する役職員がデューデリジェンスを行い遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、当社グループがファンドを組成し、当社グループ開発物件を当該組成ファンドに売却する際は、外部の不動産鑑定評価業者による不動産鑑定評価書の取得及び外部弁護士の意見を取り入れ、法令規則遵守及び物件の価格妥当性の担保を行うことで、利益相反防止体制を構築しております。

 

(注2)開発投資家:開発フェーズに投資を行う投資家を指し、開発リスク(施工リスクやリーシングリスク等)を負い、売却時の収益(キャピタルゲイン)を目的に投資判断を行う。

(注3)プロジェクトマネジメント(PJM):開発フェーズにおける施工管理業務。具体的には建設計画、設計監修、工事監修、施設管理業務、発注管理、リーシング等と開発に係る包括的なプロジェクト管理業務を指す。業務に対するインセンティブとして成功報酬を設定することが一般的であり、期間やコスト、リーシング等を計画よりも良化させてプロジェクトを完遂させた場合、超過収益に対して一定の割合を成功報酬として受領する。

(注4)不動産投資家:開発物件完成後の運用フェーズに賃貸収益(インカムゲイン)を重視して投資を行う投資家を指し、長期・安定収益を志向する投資戦略を持つ投資家が多い。

(注5)アセットマネジメント(AM):運用フェーズにおける投資家/ファンド管理業務を指し、投資家に代わって物件の管理(実際の物件メンテナンスや清掃等はビルメンテナンス会社が実施)や、資金の管理、決算や納税、売却のサポート等を行う。

 

 

[事業系統図]

 

0101010_001.png

 

 

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

主要な事業の内容

議決権の

所有割合

関係内容

(連結子会社)

 

 

 

 

 

fav hospitality group㈱

(注)1.5

東京都千代田区

65百万円

不動産コンサルティング

98.08%

役員の兼任

資金の援助

資金の借入

債務保証

霞ヶ関投資顧問㈱

(注)2.

東京都千代田区

110百万円

不動産コンサルティング

100.00%

資金の援助

資金の借入

資金の貸付

ロジフラッグ・デベロプメント㈱

東京都千代田区

100百万円

不動産コンサルティング

66.00%

KC-Welfare㈱

東京都千代田区

30百万円

不動産コンサルティング

100.00%

資金の援助

KASUMIGASEKI MIDDLE EAST REAL ESTATE L.L.C

(注)3.

アラブ首長国連邦
ドバイ首長国

100百万AED

不動産コンサルティング

100.00%

資金の援助

資金の立替

(注)1.2023年9月30日付で霞ヶ関パートナーズ株式会社を存続会社、KC Technologies株式会社を消滅会社とする吸収合併を行っております。また、霞ヶ関パートナーズ株式会社は、2024年2月28日付で商号をfav hospitality group株式会社に変更しております。

2.霞ヶ関投資顧問株式会社は、2024年5月29日付で増資を行い、資本金が増加しております。

3.KASUMIGASEKI MIDDLE EAST PROJECT MANAGEMENT L.L.Cは、2024年6月24日付で商号をKASUMIGASEKI MIDDLE EAST REAL ESTATE L.L.Cに変更しております。また、2024年3月21日付で増資を行い、資本金が増加しております。

4.上記以外に連結子会社が27社ありますが、量的重要性・質的重要性を鑑み総合的に判断し、記載を省略しております。また、そのうち特定子会社に該当する会社はSK特定目的会社です。

5.fav hospitality group株式会社については、売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く。)の連結売上高に占める割合が10%を超えております。

 

主要な損益情報等

売上高

(百万円)

経常利益

(百万円)

当期純利益

(百万円)

純資産額

(百万円)

総資産額

(百万円)

fav hospitality group㈱

6,948

1,743

1,286

1,576

5,759

 

 

 

5【従業員の状況】

(1)連結会社の状況

 

2024年8月31日現在

 

従業員数(名)

合計

436(89)

 (注)1.従業員数は就業人員であります。なお臨時従業員数は( )内に年間の平均人員を外数で記載しております。

2.1年間で246名増加しましたのは、主として連結子会社数の増加や業務拡大に伴う採用によるものであります。

3.当社グループは不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載はしておりません。

 

(2)提出会社の状況

 

 

 

2024年8月31日現在

従業員数(名)

平均年齢(歳)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(千円)

256(15)

37.9

2.0

16,777

 (注)1.従業員数は就業人員であります。なお臨時従業員数は( )内に年間の平均人員を外数で記載しております。

2.1年間で92名増加しましたのは、主として業務拡大に伴う採用によるものであります。

3.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金等を含んでおります。

4.当社は不動産コンサルティング事業の単一セグメントであるため、セグメント別の記載はしておりません。

 

(3)労働組合の状況

 労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

 

(4)管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

① 提出会社

当事業年度

補足説明

管理職に占める女性労働者の割合(%)

 (注)1.

男性労働者の育児休業取得率(%)

 (注)2.

労働者の男女の賃金の差異(%)

(注)3.

全労働者

正規雇用

労働者

パート・

有期労働者

10.1

100.0

 

(注)1.「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号)(以下、「女性活躍推進法」という。)の規定に基づき算出したものであります。

2.「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(平成3年法律第76号)(以下、「育児介護休業法」という。)の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」(平成3年労働省令第25号)第71条の4第1号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。

3.「労働者の男女の賃金の差異」につきましては、女性活躍推進法の規定による公表項目として当社が選択していないため記載を省略しております。

 

② 連結子会社

連結子会社は、女性活躍推進法及び育児介護休業法の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。