第一部【企業情報】

第1【企業の概況】

1【主要な経営指標等の推移】

(1)連結経営指標等

回次

第14期

第15期

第16期

第17期

第18期

決算年月

2019年10月

2020年10月

2021年10月

2022年10月

2023年10月

売上高

(千円)

23,376,633

26,323,011

34,216,619

40,048,824

22,190,489

経常利益

(千円)

1,650,357

2,644,265

3,164,955

4,342,062

1,788,354

親会社株主に帰属する当期純利益

(千円)

1,127,238

1,826,407

1,962,050

2,858,315

1,030,138

包括利益

(千円)

1,127,804

1,824,545

1,966,722

2,860,782

1,023,977

純資産額

(千円)

7,017,512

8,397,650

9,208,959

11,471,948

11,608,348

総資産額

(千円)

15,191,783

25,915,684

20,446,304

24,452,256

53,496,876

1株当たり純資産額

(円)

243.84

284.60

321.21

399.13

403.17

1株当たり当期純利益

(円)

39.25

62.24

67.52

99.58

35.79

潜在株式調整後1株当たり当期純利益

(円)

37.58

61.20

67.24

99.34

35.77

自己資本比率

(%)

46.2

32.4

45.0

46.9

21.7

自己資本利益率

(%)

16.9

23.7

22.3

27.6

8.9

株価収益率

(倍)

11.18

10.67

10.09

7.04

24.11

営業活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

2,642,610

6,112,104

9,700,312

3,482,922

33,170,999

投資活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

56,829

582,067

90,794

255,879

53,660

財務活動によるキャッシュ・フロー

(千円)

1,845,236

8,312,870

8,234,730

455,810

29,446,035

現金及び現金同等物の期末残高

(千円)

4,959,562

6,578,325

7,953,516

11,656,753

8,040,953

従業員数

(名)

99

131

149

167

186

(注)1.当社は、2020年11月1日付及び2022年11月1日付でそれぞれ普通株式1株につき2株の割合で株式分割を行っております。第14期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益を算定しております。

2.従業員数は、就業人員数を記載しております。

3.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第17期の期首から適用しており、第17期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 

(2)提出会社の経営指標等

回次

第14期

第15期

第16期

第17期

第18期

決算年月

2019年10月

2020年10月

2021年10月

2022年10月

2023年10月

売上高

(千円)

23,059,454

25,921,225

33,503,720

39,132,852

21,134,243

経常利益

(千円)

1,620,065

2,606,207

3,164,261

4,322,230

2,005,068

当期純利益

(千円)

1,107,796

1,803,138

2,182,804

2,669,317

1,112,546

資本金

(千円)

1,589,516

1,593,771

1,595,342

1,595,832

1,595,944

発行済株式総数

(株)

7,345,000

7,599,000

15,229,200

15,249,200

30,530,400

純資産額

(千円)

6,926,586

8,283,352

9,314,932

11,388,365

11,647,401

総資産額

(千円)

14,888,550

25,466,750

20,204,558

23,950,834

52,880,702

1株当たり純資産額

(円)

240.68

280.72

324.91

396.23

404.52

1株当たり配当額

(円)

47.00

68.00

43.00

60.00

35.00

(うち1株当たり中間配当額)

(-)

(-)

(-)

(-)

(-)

1株当たり当期純利益

(円)

38.58

61.45

75.11

93.00

38.66

潜在株式調整後1株当たり当期純利益

(円)

36.94

60.42

74.80

92.77

38.63

自己資本比率

(%)

46.5

32.5

46.1

47.5

22.0

自己資本利益率

(%)

16.8

23.7

24.8

25.8

9.7

株価収益率

(倍)

11.37

10.80

9.07

7.54

22.32

配当性向

(%)

30.5

27.7

28.6

32.3

90.6

従業員数

(名)

91

95

102

111

121

株主総利回り

(%)

188.3

286.6

302.2

320.5

253.8

(比較指標:配当込みTOPIX)

(%)

(98.9)

(96.0)

(124.2)

(123.0)

(154.7)

 

 

 

 

 

 

 

最高株価

(円)

1,924

4,760

1,743

1,783

1,120

 

 

 

※1 1,530

     

※2 757

 

 

 

 

 

 

 

 

最低株価

(円)

1,142

850

1,204

942

660

 

 

 

※1 1,317

     

※2 688

 

(注)1.当社は、2020年11月1日付及び2022年11月1日付でそれぞれ普通株式1株につき2株の割合で株式分割を行っております。第14期の期首に当該株式分割が行われたと仮定し、1株当たり純資産額、1株当たり当期純利益及び潜在株式調整後1株当たり当期純利益を算定しております。

2.第17期の1株当たり配当額には上場5周年記念配当3円を含んでおります。

3.従業員数は、就業人員数を記載しております。

4.最高株価及び最低株価は、2018年4月24日より東京証券取引所第一部におけるものであります。なお、2022年4月4日以降の株価については、東京証券取引所プライム市場におけるものであります。

5.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第17期の期首より適用しており、第17期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

6. ※1は、2020年11月1日付で普通株式1株につき2株とする株式分割による権利落後の最高株価及び最低株価を示しております。

7.※2は、2022年11月1日付で普通株式1株につき2株とする株式分割による権利落後の最高株価及び最低株価を示しております。

 

2【沿革】

年月

概要

2005年11月

不動産販売事業を目的として、東京都中野区東中野に有限会社グッドコムアセットを設立(資本金3,000千円)

2006年1月

宅地建物取引業免許を取得(東京都知事免許(1)第85421号)

2006年5月

本社を東京都中野区本町へ移転

2006年5月

株式会社グッドコムアセットに組織変更

2007年9月

本社を東京都新宿区西新宿五丁目へ移転

2008年1月

自社ブランド「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズのマンションを販売開始

2008年3月

不動産管理事業の賃貸管理業務を行うことを目的として株式会社グッドコム(前身の有限会社グッドコムの設立は1991年4月)を完全子会社化

2009年7月

当社子会社の株式会社グッドコムにて、宅地建物取引業免許を取得(東京都知事免許(1)第90768号)

2010年10月

本社を東京都新宿区西新宿七丁目へ移転

2011年7月

当社子会社の株式会社グッドコムにて、不動産管理事業の建物管理業務を行うことを目的として、マンション管理業の登録(国土交通大臣(1)第033780号)

2011年7月

環境や美観を配慮した壁面緑化デザイン(現ブランド名:green veil(グリーンヴェール))を採用

2015年3月

環境や美観を配慮した屋上緑化デザイン(ブランド名:skygarden(スカイガーデン))を採用

2015年3月

台湾台北市に当社子会社の臺灣家得可睦股份有限公司を設立

2015年6月

当社子会社の臺灣家得可睦股份有限公司にて、不動産經紀業に関する許可を取得

2016年12月

東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に上場

2017年5月

中国上海市に当社子会社の上海家徳可睦商務諮詢有限公司を設立

2017年6月

東京証券取引所市場第二部に市場変更

2018年4月

東京証券取引所市場第一部に指定

2019年3月

屋上ドッグランを取り入れたデザイン(ブランド名:skyrun(スカイラン))を採用

2019年7月

不動産の小口投資商品の電子取引事業を行うことを目的として、不動産特定共同事業法に係る許可を取得(東京都知事 第124号)

2020年2月

企業経営、資本政策及び株式上場に関するコンサルティング事業を行うことを目的として、当社子会社の株式会社キャピタルサポートコンサルティングを設立

2020年9月

家賃債務保証事業を行うことを目的として、株式会社ルームバンクインシュアを完全子会社化

2021年4月

大阪府大阪市中央区に大阪支店を開設

2021年7月

大阪支店の開設に伴い、宅地建物取引業免許を国土交通大臣免許に変更(国土交通大臣(1)第9957号)

2021年9月

当社子会社の株式会社グッドコムにて、不動産管理事業の賃貸住宅管理業務を行うことを目的として、賃貸住宅管理業者の登録(国土交通大臣(01)第000911号)

2022年3月

不動産賃貸及び仲介事業を行うことを目的として、当社孫会社の株式会社グッドコムナビを設立

2022年4月

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所市場第一部から同プライム市場に移行

2022年5月

REIT及び不動産ファンド事業を行うことを目的として、当社子会社の株式会社グッドコムアセット投資顧問を設立

2022年7月

当社子会社の株式会社グッドコムアセット投資顧問にて、宅地建物取引業免許を取得(東京都知事免許(1)第108025号)

2022年7月

当社子会社の上海家徳可睦商務諮詢有限公司を清算結了

2023年3月

当社子会社の株式会社グッドコムアセット投資顧問にて、REIT及び不動産ファンド事業を行うことを目的として、取引一任代理等の認可を取得(国土交通大臣認可第150号)

2023年5月

当社子会社の株式会社グッドコムアセット投資顧問にて、REIT及び不動産ファンド事業を行うことを目的として、金融商品取引業の登録(関東財務局長(金商)第3382号)

2024年1月

当社子会社の株式会社グッドコムを存続会社、当社孫会社のグッドコムナビを消滅会社とする吸収合併を実施

 

3【事業の内容】

当社グループは、当社、連結子会社5社(株式会社グッドコム、株式会社ルームバンクインシュア、株式会社キャピタルサポートコンサルティング、株式会社グッドコムアセット投資顧問、臺灣家得可睦股份有限公司)及び非連結子会社(孫会社含む)1社(株式会社グッドコムナビ)の7社で構成されております。Purpose=「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Vision=「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げ、主要な事業として、自社ブランド「GENOVIA(ジェノヴィア)」(※1)シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組んでおります。当社グループが取扱う物件には、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件(開発物件)と、マンション建設事業主から1棟を買い取り、自社ブランド仕様に変更する物件(専有物件)があります。

なお、2024年1月22日付で株式会社グッドコムを存続会社、株式会社グッドコムナビを消滅会社とする吸収合併を行っております。

(※1)「GENOVIA」とは、「GENE(遺伝子)」と「VIA(Very Important Apartment)」の2語を掛け合わせた造語であります。「GENE」は、私たちが受け継いでいきたい想いを表しております。ヨーロッパでは、築100年を超える建築物が珍しくなく、ロンドンやパリでは「住まい」そのものが人々に親しまれ、大切にされております。私たちが目指すのは、このような「長い間愛され続けるマンション」を提供することであります。

「GENOVIA」シリーズの主な特徴

・「人と緑が共生するエコロジーの最大公約デザイン」をコンセプトとしており、原則として、マンションのエントランス付近又は道路に面した1階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil(グリーンヴェール)」を採用しております。なお、壁面緑化デザインが立地等により採用できない場合は、屋上緑化デザイン「skygarden(スカイガーデン)」又は屋上ドッグラン「skyrun(スカイラン)」を採用しております。

・建築地域は東京23区を中心に1都3県であります。

・間取りは、若い世代や高齢の単身者向けの1Kが中心となり、物件の立地・開発条件に応じてシングルやDINKS(※2)向けの1LDK、2LDK等が併設されております。

・主な価格帯は2,000万円台から5,000万円台を取り揃えており、顧客の所得や趣向に応じて販売しております。

・投資物件としての価値を高め、空室率を低下させるため、最寄駅から徒歩10分圏内に位置するようにしており、入居者の安全性を重視し、オートロックシステムやエレベーター内防犯カメラ、ディンプル錠(※3)を設置する等、防犯面にも配慮しております。

・外観やエントランス等、各物件の仕様を揃えること等で統一感を持たせており、物件及び開発用地の提供側(仕入先)にも当社グループの物件を購入する投資家側(販売先)にも建設前の段階から建設後のイメージを持っていただけます。

(※2)DINKSとは、英語の「Double Income No Kids」の略語であり、共働きで意識的に子供を持たない夫婦やその生活感を意味します。当該箇所では、共働きで意識的に子供を持たない夫婦のことを意味しております。

(※3)ディンプル錠とは、シリンダー錠の一つであり、鍵は従来のような鍵山がなく、表面に多数の小さなくぼみ(ディンプル)があり、配列組み合わせが多く複製が困難な防犯能力の高い錠であります。

当社グループの事業概要は、以下のとおりであります。

 

(1)ホールセール

当社において、国内外の法人に自社ブランドの新築マンションを販売しております。

 

(2)リテールセールス

当社において、国内外の個人投資家に自社ブランドの新築マンションを販売しております。

(3)リアルエステートマネジメント

連結子会社である株式会社グッドコムにおいて、主に当社が販売したマンションの入居者募集等の賃貸管理業務、マンション管理組合から受託する建物管理業務を行っております。

また、連結子会社である株式会社ルームバンクインシュアにおいて、不動産賃貸借契約時に借主の保証人となる家賃債務保証事業を行っております。

 

(4)その他

不動産特定共同事業法に基づく小口販売事業、新規上場及び上場後IR・資本政策コンサルティング事業等を行っております。

なお、当連結会計年度より連結子会社化した株式会社グッドコムアセット投資顧問を当セグメントに含めております。

当社グループの事業系統図は、以下のとおりであります。

 

0101010_001.png

 

4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

主要な事業の

内容

議決権の所有割合

(%)

関係内容

(連結子会社)

株式会社グッドコム

東京都新宿区

10,000千円

リアルエステートマネジメント

100.0

役員兼任(3名)、社員出向、事務所の賃貸借、管理業務委託

株式会社ルームバンクインシュア

東京都新宿区

50,000千円

同上

100.0

役員兼任(3名)、家賃債務保証事業

株式会社キャピタルサポートコンサルティング

東京都新宿区

20,000千円

その他

100.0

役員兼任(3名)、新規上場及び上場後IR・資本政策コンサルティング

株式会社グッドコムアセット投資顧問

(注)2

東京都新宿区

250,000千円

同上

100.0

役員兼任(3名)、不動産流動化事業

臺灣家得可睦股份有限公司

台湾台北市

5,000千

台湾ドル

リテールセールス

100.0

役員兼任(4名)

 (注)1.「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

2.特定子会社に該当しております。

3.有価証券届出書又は有価証券報告書を提出している会社はありません。

 

5【従業員の状況】

(1)連結会社の状況

 

2023年10月31日現在

セグメントの名称

従業員数(名)

ホールセール

23

リテールセールス

66

リアルエステートマネジメント

53

その他

11

全社(共通)

33

合計

186

 (注)1.従業員数は、就業人員数であり、臨時雇用者数は含んでおりません。

2.全社(共通)は、特定のセグメントに区分できない総務及び経理等の管理部門の従業員であります。

3.当連結会計年度より、不動産流動化事業を行う株式会社グッドコムアセット投資顧問を連結子会社化したことにより、同社事業を「その他」のセグメントに含めております。

 

(2)提出会社の状況

 

 

 

2023年10月31日現在

従業員数(名)

平均年齢(歳)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(千円)

121

30.1

3.7

6,070

 

セグメントの名称

従業員数(名)

ホールセール

23

リテールセールス

66

その他

1

全社(共通)

31

合計

121

 (注)1.従業員数は、就業人員数であり、臨時雇用者数は含んでおりません。

2.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

3.全社(共通)は、特定のセグメントに区分できない総務及び経理等の管理部門の従業員であります。

 

(3)労働組合の状況

 当社グループの労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

 

(4)管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

① 提出会社

当事業年度

管理職に占める女性労働者の割合(%)

(注)1

男性労働者の育児休業取得率(%)

(注)2

労働者の男女の賃金の差異(%)

(注)1

全労働者

うち正規雇用

労働者

うちパート・有期労働者

11.8

100.0

53.2

54.8

43.5

(注)1.「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(2015年法律第64号)の規定に基づき算出したものであります。

2.「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(1991年法律第76号)の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」(1991年労働省令第25号)第71条の4第1号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。

 

② 連結子会社

連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(2015年法律第64号)及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(1991年法律第76号)の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。